Η κτηματογράφηση στη Χαλκιδική ολοκληρώθηκε και, με την υπ’ αριθ. ΠΡ 1055/2639805/28.08.2026 απόφαση του Προέδρου του Ελληνικού Κτηματολογίου, ολοκληρώθηκε η καταχώριση των Πρώτων Εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία.

Ως ημερομηνία έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου ορίστηκε η 4η Σεπτεμβρίου 2026.

Η εξέλιξη αυτή αφορά ακίνητα στους Δήμους:

• Αριστοτέλη,
• Κασσάνδρας,
• Νέας Προποντίδας,
• Πολυγύρου, στις Δημοτικές Ενότητες Ανθεμούντα, Ζερβοχωρίων και Ορμύλιας και στις αναφερόμενες Τοπικές Κοινότητες της Δ.Ε. Πολυγύρου,
• Σιθωνίας, και συγκεκριμένα στη Νικήτη, τον Άγιο Νικόλαο και το Μεταγκίτσι.

Για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στη Χαλκιδική, λοιπόν, η περίοδος της κτηματογράφησης ολοκληρώθηκε και πλέον υπάρχει μία Πρώτη Εγγραφή για κάθε ακίνητο και δικαίωμα.

Δηλώσατε το ακίνητό σας; Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι καταχωρήθηκε σωστά

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι από τη στιγμή που υπέβαλαν δήλωση στο Κτηματολόγιο δεν χρειάζεται να κάνουν τίποτε άλλο.

Αυτό όμως μπορεί να αποδειχθεί σοβαρό λάθος.

Άλλο είναι το τι δηλώσατε κατά την κτηματογράφηση και άλλο το τι τελικά καταχωρήθηκε ως Πρώτη Εγγραφή.

Γι’ αυτό, μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου Χαλκιδικής, είναι ιδιαίτερα σημαντικό να πραγματοποιηθεί έλεγχος της τελικής κτηματολογικής εικόνας του ακινήτου.

Τι πρέπει να ελέγξετε στο Κτηματολόγιο Χαλκιδικής

Ο έλεγχος δεν περιορίζεται στο εάν εμφανίζεται απλώς το όνομά σας.

Πρέπει να ελεγχθεί εάν:

• εμφανίζεστε πράγματι ως ιδιοκτήτης,
• το ποσοστό κυριότητάς σας είναι σωστό,
• έχει καταχωρηθεί σωστά πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία,
• ο τίτλος κτήσης έχει αποτυπωθεί ορθά,
• το ακίνητο έχει τον σωστό ΚΑΕΚ,
• το εμβαδόν και η θέση του ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα,
• υπάρχουν προβλήματα στα όρια ή επικάλυψη με γειτονικό ακίνητο,
• έχουν καταχωρηθεί σωστά τυχόν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες,
• μέρος ή ολόκληρο το ακίνητο εμφανίζεται ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»,
• ή εμφανίζεται τρίτο πρόσωπο ως δικαιούχος δικαιώματος που θεωρείτε ότι σας ανήκει.

Σκοπεύετε να πουλήσετε ακίνητο στη Χαλκιδική; Κάντε τον έλεγχο πριν βρείτε αγοραστή

Ο έλεγχος είναι ακόμη σημαντικότερος για όσους έχουν ήδη βγάλει ή σκοπεύουν να βγάλουν ακίνητο προς πώληση στη Χαλκιδική.

Φανταστείτε να έχει βρεθεί ο αγοραστής, να έχει συμφωνηθεί το τίμημα και να έχει ξεκινήσει η διαδικασία της μεταβίβασης και τότε να διαπιστώνεται ότι:

-το ακίνητο δεν εμφανίζεται σωστά στο Κτηματολόγιο,

-το ποσοστό κυριότητας είναι διαφορετικό,

-υπάρχει πρόβλημα στα όρια ή στο εμβαδόν,

-μέρος του ακινήτου εμφανίζεται ως Αγνώστου Ιδιοκτήτη

ή

-η κτηματολογική εγγραφή δεν συμφωνεί με το συμβόλαιο του πωλητή.

Ένα πρόβλημα που θα μπορούσε να είχε εντοπιστεί εγκαίρως μπορεί τότε να οδηγήσει σε καθυστέρηση της μεταβίβασης, πρόσθετες δαπάνες και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη και σε απώλεια του ενδιαφερόμενου αγοραστή.

Στη Χαλκιδική αυτό έχει ακόμη μεγαλύτερη σημασία

Η Χαλκιδική διαθέτει σημαντική αγορά εξοχικής και τουριστικής κατοικίας, με έντονο ενδιαφέρον και από αγοραστές του εξωτερικού.

Σε μία πώληση στην οποία ο ενδιαφερόμενος αγοραστής βρίσκεται στην Ελλάδα για περιορισμένο χρονικό διάστημα ή έχει συγκεκριμένο επενδυτικό χρονοδιάγραμμα, ένα κτηματολογικό πρόβλημα μπορεί να αποτελέσει πραγματικό εμπόδιο στην ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Γι’ αυτό ο νομικός έλεγχος του ακινήτου πριν από την πώληση αποκτά πλέον ακόμη μεγαλύτερη σημασία.

Τι μπορεί να συμβεί εάν η Πρώτη Εγγραφή είναι λανθασμένη;

Εδώ βρίσκεται και ο σημαντικότερος λόγος για τον οποίο ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να αδιαφορήσει.

Οι Πρώτες Εγγραφές δεν είναι απλές πληροφοριακές καταχωρίσεις.

Ο Ν. 2664/1998 προβλέπει διαδικασίες και προθεσμίες για την αμφισβήτηση και διόρθωση ανακριβών Πρώτων Εγγραφών.

Εάν μία ανακριβής Πρώτη Εγγραφή δεν διορθωθεί ή δεν αμφισβητηθεί με τον νόμιμο τρόπο εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, μπορεί να οριστικοποιηθεί.

Με την οριστικοποίησή της παράγεται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του προσώπου που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως δικαιούχος και αποκλείεται η μεταβολή του περιεχομένου της Πρώτης Εγγραφής.

Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ένα λάθος που σήμερα μπορεί να είναι αντιμετωπίσιμο, δεν πρέπει να αφήνεται ανεξέλεγκτο για χρόνια.

Τι συμβαίνει με τα ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»;

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ένα ακίνητο ή ένα δικαίωμα εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη».

Η ένδειξη αυτή δεν πρέπει να αγνοηθεί.

Ανάλογα με την περίπτωση και τα διαθέσιμα έγγραφα, η νομοθεσία προβλέπει διαφορετικές διαδικασίες διόρθωσης.

Μάλιστα, μετά τις πρόσφατες αλλαγές της κτηματολογικής νομοθεσίας, ορισμένες περιπτώσεις μπορούν να διορθωθούν ευκολότερα μέσω της διαδικασίας του πρόδηλου σφάλματος, χωρίς να απαιτείται κατ’ ανάγκη δικαστική προσφυγή, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Σε άλλες περιπτώσεις, όμως, μπορεί να απαιτείται διαφορετική διοικητική διαδικασία ή δικαστική διόρθωση.

Γι’ αυτό κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά.

Γιατί πρέπει να γίνει ο έλεγχος τώρα;

Δεν υπάρχει κανένας λόγος να περιμένει ο ιδιοκτήτης μέχρι τη στιγμή που θα χρειαστεί επειγόντως να μεταβιβάσει το ακίνητο.

Αντίθετα, τώρα που ξεκίνησε η λειτουργία του Κτηματολογίου Χαλκιδικής είναι η κατάλληλη στιγμή να ελεγχθούν:

ο τίτλος ιδιοκτησίας + η Πρώτη Κτηματολογική Εγγραφή + το κτηματολογικό φύλλο + η γεωμετρική απεικόνιση του ακινήτου, όπου απαιτείται.

Εάν όλα συμφωνούν, ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι η περιουσία του έχει αποτυπωθεί ορθά.

Εάν υπάρχει πρόβλημα, υπάρχει χρόνος να εξεταστεί εγκαίρως ο κατάλληλος τρόπος διόρθωσής του.

Ιδιαίτερη προσοχή σε παλιά συμβόλαια και κληρονομικά ακίνητα

Ακόμη μεγαλύτερη προσοχή χρειάζεται όταν πρόκειται για:

-παλαιούς τίτλους ιδιοκτησίας,

-ακίνητα που αποκτήθηκαν με κληρονομιά,

-περιπτώσεις χωρίς ολοκληρωμένη αποδοχή κληρονομιάς,

-αγροτεμάχια με παλαιά τοπογραφικά,

-ακίνητα με χρησικτησία,

-συνιδιοκτησίες,

-οικόπεδα με αμφισβητούμενα όρια,

-ή ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες κατοικούν μόνιμα στο εξωτερικό.

Σε αυτές τις περιπτώσεις η σύγκριση της Πρώτης Εγγραφής με τους τίτλους και τα λοιπά στοιχεία του ακινήτου είναι ιδιαίτερα σημαντική.

Διόρθωση Κτηματολογίου Χαλκιδικής – Τι μπορεί να γίνει αν βρεθεί λάθος;

Η ύπαρξη λάθους δεν σημαίνει ότι ακολουθείται σε όλες τις περιπτώσεις η ίδια διαδικασία.

Ανάλογα με το είδος της ανακρίβειας μπορεί να εξεταστεί:

-αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος,

-διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων,

-άλλη προβλεπόμενη εξωδικαστική διαδικασία,

ή, όταν αυτό απαιτείται,

-αγωγή διόρθωσης ανακριβούς Πρώτης Εγγραφής.

Η επιλογή της κατάλληλης διαδικασίας προϋποθέτει προηγουμένως νομικό έλεγχο του τίτλου και της κτηματολογικής εγγραφής.

Έχετε ακίνητο στη Χαλκιδική; Ελέγξτε το τώρα – όχι όταν παρουσιαστεί το πρόβλημα

Η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου Χαλκιδικής στις 4 Σεπτεμβρίου 2026 αποτελεί ένα σημαντικό σημείο για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου στην περιοχή.

Ιδιαίτερα όσοι σκοπεύουν να προχωρήσουν σε πώληση ή μεταβίβαση ακινήτου στη Χαλκιδική έχουν συμφέρον να γνωρίζουν από πριν ότι η κτηματολογική εικόνα του ακινήτου τους είναι σωστή.

Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει:

• έλεγχο Κτηματολογίου Χαλκιδικής,
• έλεγχο Πρώτων Κτηματολογικών Εγγραφών,
• αντιπαραβολή κτηματολογικής εγγραφής και τίτλων ιδιοκτησίας,
• έλεγχο ακινήτων «Αγνώστου Ιδιοκτήτη»,
• νομικό έλεγχο πριν από πώληση ή μεταβίβαση ακινήτου,
• καθώς και τη διερεύνηση και ανάληψη της κατάλληλης διαδικασίας για διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής.

Μην περιμένετε να βρεθεί ο αγοραστής για να ελέγξετε εάν το ακίνητό σας έχει καταχωρηθεί σωστά.

Ο έγκαιρος έλεγχος μπορεί να αποτρέψει προβλήματα, καθυστερήσεις και σημαντικά μεγαλύτερη ταλαιπωρία στο μέλλον.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τον νομικό έλεγχο ακινήτων, τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές, τα ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» και τις διαδικασίες διόρθωσης, μπορείτε να δείτε αναλυτικά τις υπηρεσίες του γραφείου μας”

Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα που τίθενται είναι εάν η διαδικασία μπορεί να πραγματοποιηθεί πριν από τη συμπλήρωση του 18ου έτους της ηλικίας.

Η απάντηση είναι θετική. Ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα νομικής διόρθωσης του καταχωρισμένου φύλου ακόμη και για ανηλίκους, αλλά θέτει διαφορετικές προϋποθέσεις ανάλογα με την ηλικία τους.

Μπορεί ένας ανήλικος 17 ετών να αλλάξει νομικά φύλο;

Ναι.

Σύμφωνα με το άρθρο 3 του Ν. 4491/2017, κατ’ εξαίρεση από τον γενικό κανόνα της πλήρους δικαιοπρακτικής ικανότητας, ανήλικος που έχει συμπληρώσει το 17ο έτος της ηλικίας του μπορεί να ζητήσει τη διόρθωση του καταχωρισμένου φύλου του.

Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να υπάρχει ρητή συναίνεση των προσώπων που ασκούν τη γονική μέριμνα.

Επομένως, ένας ανήλικος ηλικίας, για παράδειγμα, 17 ετών και 6 μηνών δεν είναι υποχρεωμένος να περιμένει μέχρι τα 18 του χρόνια προκειμένου να ξεκινήσει τη διαδικασία.

Τι ισχύει για ανηλίκους 15 και 16 ετών;

Ο νόμος προβλέπει δυνατότητα διόρθωσης του καταχωρισμένου φύλου και για ανηλίκους που έχουν συμπληρώσει το 15ο έτος της ηλικίας τους.

Στην περίπτωση αυτή, όμως, εκτός από τη συναίνεση των ασκούντων τη γονική μέριμνα, απαιτείται θετική γνωμάτευση της ειδικής διεπιστημονικής Επιτροπής που προβλέπει ο νόμος.

Η Επιτροπή αποτελείται από επιστήμονες διαφορετικών ειδικοτήτων, όπως παιδοψυχίατρο, ψυχίατρο, ενδοκρινολόγο, ψυχολόγο, κοινωνικό λειτουργό και παιδίατρο.

Η πρόσθετη αυτή προϋπόθεση δεν προβλέπεται για τον ανήλικο που έχει ήδη συμπληρώσει το 17ο έτος.

Χρειάζεται χειρουργική επέμβαση ή ορμονοθεραπεία;

Όχι.

Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα σημαντικό σημείο της νομοθεσίας.

Η νομική αλλαγή του καταχωρισμένου φύλου δεν προϋποθέτει χειρουργική επέμβαση, ορμονοθεραπεία ή άλλη ιατρική επέμβαση.

Ο Ν. 4491/2017 ορίζει ότι δεν απαιτείται να αποδεικνύεται προηγούμενη ιατρική επέμβαση ούτε οποιαδήποτε προηγούμενη εξέταση ή ιατρική αγωγή σχετιζόμενη με τη σωματική ή ψυχική υγεία του ενδιαφερομένου.

Είναι συνεπώς σημαντικό να διακρίνουμε τη νομική αναγνώριση της ταυτότητας φύλου από οποιαδήποτε διαδικασία ιατρικής μετάβασης. Πρόκειται για διαφορετικά ζητήματα, με διαφορετικές προϋποθέσεις.

Πώς γίνεται η αλλαγή φύλου στα επίσημα έγγραφα;

Η μεταβολή δεν πραγματοποιείται με μία απλή αίτηση στο Ληξιαρχείο.

Απαιτείται δικαστική απόφαση, σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 782 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

Στην αίτηση δηλώνονται:

• το επιθυμητό φύλο,
• το κύριο όνομα που επιλέγει ο αιτών,
• η αντίστοιχη προσαρμογή του επωνύμου.

Στην αίτηση επισυνάπτεται αντίγραφο της ληξιαρχικής πράξης γέννησης.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι απαιτείται αυτοπρόσωπη δήλωση του ίδιου του ενδιαφερομένου ενώπιον του Δικαστηρίου.

Η δήλωση πραγματοποιείται σε ιδιαίτερο γραφείο και χωρίς δημοσιότητα, ώστε να προστατεύεται η ιδιωτική ζωή και η προσωπικότητα του προσώπου.

Τι γίνεται μετά τη δικαστική απόφαση;

Μετά την ολοκλήρωση της δικαστικής διαδικασίας και την καταχώριση της απόφασης στο αρμόδιο Ληξιαρχείο, συντάσσεται η νέα ληξιαρχική καταχώριση με τα διορθωμένα στοιχεία.

Στη συνέχεια οι αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες οφείλουν να προχωρήσουν στην έκδοση νέων εγγράφων και στην αντίστοιχη ενημέρωση των μητρώων.

Στα νέα έγγραφα δεν αναγράφεται ότι έχει προηγηθεί διόρθωση του καταχωρισμένου φύλου.

Παράλληλα, ο νόμος προβλέπει αυξημένη προστασία της μυστικότητας της διαδικασίας και περιορισμένη πρόσβαση στα στοιχεία από τα οποία προκύπτει η προηγούμενη καταχώριση.

Αλλάζουν ΑΦΜ και ΑΜΚΑ;

Η διόρθωση του καταχωρισμένου φύλου δεν δημιουργεί ένα «νέο» νομικό πρόσωπο.

Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που είχαν δημιουργηθεί πριν από τη μεταβολή εξακολουθούν να υφίστανται, ενώ οι αριθμοί ΑΦΜ και ΑΜΚΑ διατηρούνται.

Μεταβάλλονται τα στοιχεία που είναι απαραίτητο να προσαρμοστούν στη νέα ληξιαρχική κατάσταση του προσώπου.

Χρειάζεται η συναίνεση των γονέων στα 17;

Ναι. Για τον ανήλικο που έχει συμπληρώσει το 17ο έτος, ο νόμος απαιτεί ρητή συναίνεση των προσώπων που ασκούν τη γονική μέριμνα.

Για τον λόγο αυτό, πριν από την κατάθεση της αίτησης πρέπει να εξετάζεται ποιος ή ποιοι ασκούν τη γονική μέριμνα στη συγκεκριμένη περίπτωση, ιδίως όταν οι γονείς είναι διαζευγμένοι ή υπάρχει δικαστική απόφαση σχετικά με την άσκησή της.

Τι συμβαίνει όταν το παιδί γίνει 18 ετών;

Με τη συμπλήρωση του 18ου έτους το πρόσωπο αποκτά πλήρη δικαιοπρακτική ικανότητα και μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να κινήσει το ίδιο τη διαδικασία χωρίς να απαιτείται γονική συναίνεση.

Επομένως, στην περίπτωση ενός παιδιού που βρίσκεται πολύ κοντά στην ενηλικίωση, είναι χρήσιμο να εξετάζεται με δικηγόρο ποια διαδικαστική επιλογή είναι καταλληλότερη με βάση τις συγκεκριμένες περιστάσεις.

Νομική υποστήριξη για τη διόρθωση καταχωρισμένου φύλου

Η νομική αναγνώριση της ταυτότητας φύλου αποτελεί διαδικασία που αφορά άμεσα την προσωπικότητα και την ιδιωτική ζωή του ενδιαφερομένου.

Ιδίως όταν πρόκειται για ανήλικο 15 έως 17 ετών, πρέπει να ελεγχθούν προσεκτικά οι ειδικές προϋποθέσεις του νόμου, η άσκηση της γονικής μέριμνας, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και η ορθή διεξαγωγή της δικαστικής διαδικασίας.

Η συνδρομή δικηγόρου μπορεί να εξασφαλίσει την κατάλληλη προετοιμασία της αίτησης και των δικαιολογητικών, καθώς και την ολοκλήρωση των ενεργειών που απαιτούνται μετά την έκδοση της δικαστικής απόφασης.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή.

Η νέα ρύθμιση έχει ιδιαίτερη σημασία για οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα αλλά επιθυμούν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους.

Παράλληλα, μειώνεται το κατώτατο ύψος οφειλών που αποτελεί όριο για την υπαγωγή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, ενώ προβλέπεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μία νέα ευκαιρία για ορισμένους οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν χάσει προηγούμενη ρύθμιση.

Τι αλλάζει στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό με τον Ν. 5313/2026;

Οι βασικές αλλαγές περιλαμβάνονται στα άρθρα 13, 14 και 15 του Ν. 5313/2026 και αφορούν:

– τη μείωση του κατώτατου ορίου οφειλών,

– τη δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας με εκποίηση άλλων ακινήτων,

– τη δυνατότητα επανένταξης συγκεκριμένων οφειλετών που έχασαν παλαιότερη ρύθμιση και

– την ενίσχυση της εκτελεστότητας της σύμβασης αναδιάρθρωσης.

Η σημαντικότερη αλλαγή για τους ιδιώτες οφειλέτες είναι αναμφίβολα η νέα διαδικασία που αφορά την κύρια κατοικία.

Διάσωση κύριας κατοικίας μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού

Με το άρθρο 14 του Ν. 5313/2026 προστίθενται νέες παράγραφοι στο άρθρο 14 του Ν. 4738/2020.

Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση, η οποία προβλέπει την εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, εξαιρώντας την κύρια κατοικία του.

Με απλά λόγια, δημιουργείται η δυνατότητα να επιλεγεί μία διαφορετική λύση:

αντί να κινδυνεύσει η κύρια κατοικία, μπορούν να ρευστοποιηθούν άλλα ακίνητα του οφειλέτη, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών.

Η εκποίηση των άλλων ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Είναι υποχρεωμένοι οι πιστωτές να προτείνουν τη διάσωση της κατοικίας;

Όχι σε κάθε περίπτωση.

Ο νόμος διακρίνει κατηγορίες οφειλετών. Για τους οφειλέτες που εμπίπτουν στην ειδική κατηγορία της παρ. 3 του άρθρου 14 του Ν. 4738/2020, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την προβλεπόμενη αντιπρόταση.

Αυτό δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να την αποδεχθεί.

Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση.

Επομένως, απαιτείται προηγουμένως ουσιαστικός οικονομικός και νομικός έλεγχος ώστε να διαπιστωθεί αν η συγκεκριμένη λύση είναι πραγματικά συμφέρουσα.

Τι γίνεται αν η κύρια κατοικία ανήκει και σε σύζυγο, συνοφειλέτη ή εγγυητή;

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν η κύρια κατοικία δεν ανήκει αποκλειστικά στον αιτούντα.

Εάν ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε άλλο πρόσωπο το οποίο είναι συνοφειλέτης ή εγγυητής της οφειλής, απαιτείται, για την εφαρμογή της συγκεκριμένης διαδικασίας, συνυποβολή της αίτησης και συνυπογραφή της σύμβασης από το πρόσωπο αυτό.

Ο νόμος προβλέπει παράλληλα ειδικές εγγυήσεις για πρόσωπα που ενδεχομένως έχουν ήδη υπαχθεί σε προηγούμενα καθεστώτα προστασίας, όπως ο Ν. 3869/2010.

Τι προστασία αποκτά η κύρια κατοικία μετά τη συμφωνία;

Εδώ βρίσκεται ένα από τα σημαντικότερα σημεία της νέας ρύθμισης.

Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης που περιλαμβάνει τη συγκεκριμένη λύση και για όσο χρονικό διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τη συμφωνία, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτή δεν μπορούν να προχωρήσουν:

– σε αναγκαστική εκτέλεση κατά της κύριας κατοικίας,

– σε λήψη ασφαλιστικών μέτρων επ’ αυτής,

– σε εγγραφή νέας υποθήκης ή

– σε τροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη.

Πρόκειται συνεπώς για ουσιαστική προστασία της κύριας κατοικίας, η οποία όμως συνδέεται άμεσα με την πιστή τήρηση της ρύθμισης.

Είναι η κύρια κατοικία πλέον απολύτως προστατευμένη από πλειστηριασμό;

Όχι.

Η νέα διάταξη δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως επαναφορά μιας γενικής και αυτόματης προστασίας της πρώτης κατοικίας.

Η προστασία δημιουργείται μέσα στο συγκεκριμένο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού και προϋποθέτει:

1. την υπαγωγή στη διαδικασία,

2. την υποβολή και αποδοχή της σχετικής αντιπρότασης,

3. την κατάρτιση της σύμβασης αναδιάρθρωσης και

4. τη συνεπή τήρηση των υποχρεώσεων που αναλαμβάνει ο οφειλέτης.

Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει τη διατήρηση των ήδη υφιστάμενων υποθηκών, προσημειώσεων και λοιπών εμπράγματων δικαιωμάτων.

Συνεπώς, δεν πρόκειται για «ακατάσχετο» της κύριας κατοικίας αλλά για συμβατικά και νομοθετικά οργανωμένη προστασία της στο πλαίσιο συγκεκριμένης ρύθμισης.

Τι συμβαίνει με τα υπόλοιπα ακίνητα;

Το τίμημα για τη διατήρηση της κύριας κατοικίας μπορεί να είναι η εκποίηση άλλων ακινήτων.

Ο Ν. 5313/2026 προβλέπει αναλυτική διαδικασία για τη ρευστοποίησή τους.

Η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί τον εκτελεστό τίτλο για τη διαδικασία, εφόσον έχει καταχωριστεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού.

Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί από τον χρηματοδοτικό φορέα με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση και, εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, από εκείνον που διαθέτει την υψηλότερη απαίτηση.

Η εκποίηση πραγματοποιείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου.

Επομένως, πριν από την αποδοχή μιας τέτοιας πρότασης είναι απαραίτητο να εξεταστεί συνολικά η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη και να αξιολογηθεί ποια ακίνητα ενδέχεται να οδηγηθούν σε εκποίηση.

Πότε μπορεί να χαθεί η προστασία της κύριας κατοικίας;

Η προστασία δεν είναι ανεπιφύλακτη.

Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, μπορούν να επέλθουν οι συνέπειες του άρθρου 27 του Ν. 4738/2020 και να αρθεί η προστασία της κύριας κατοικίας.

Κατά το νέο πλαίσιο, εάν ο οφειλέτης καταστεί υπερήμερος και το συνολικό ποσό της καθυστέρησης υπερβεί είτε:

τρεις δόσεις, είτε

το 3% του συνολικού ποσού που οφείλεται βάσει της ρύθμισης,

ο καταλαμβανόμενος πιστωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση ως προς αυτόν.

Η συνέπεια μπορεί να είναι ιδιαίτερα σοβαρή: αναβιώνουν οι απαιτήσεις του συγκεκριμένου πιστωτή στο ύψος που είχαν πριν από τη σύμβαση, αφαιρουμένων όσων έχουν ήδη καταβληθεί.

Για τον λόγο αυτό η επιλογή μιας ρύθμισης πρέπει να βασίζεται σε ρεαλιστική εκτίμηση της πραγματικής δυνατότητας του οφειλέτη να εξυπηρετεί τις δόσεις μακροπρόθεσμα.

Δεύτερη ευκαιρία για όσους έχασαν προηγούμενο Εξωδικαστικό

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η μεταβατική διάταξη του άρθρου 14.

Για χρονικό διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης ρύθμισης, παρέχεται, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις του νόμου, δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης σε οφειλέτες που είχαν προηγουμένως υπαχθεί στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό αλλά έχασαν τη σύμβαση αναδιάρθρωσης λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων ποσών.

Η δυνατότητα αυτή αφορά επίσης, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, πρόσωπα που είχαν στο παρελθόν ζητήσει υπαγωγή στον Ν. 3869/2010.

Πρόκειται για ιδιαίτερα σημαντική μεταβατική ευκαιρία, καθώς η προθεσμία είναι αποκλειστική.

Πότε ξεκινά η νέα διαδικασία για τη διάσωση της κύριας κατοικίας;

Η νέα διαδικασία του άρθρου 14 τίθεται σε ισχύ στις 21 Σεπτεμβρίου 2026.

Επομένως, οι ενδιαφερόμενοι οφειλέτες μπορούν ήδη να εξετάσουν εάν πληρούν τις προϋποθέσεις και να προετοιμάσουν τον φάκελό τους, αλλά η συγκεκριμένη νέα διαδικασία δεν εφαρμόζεται πριν από την ημερομηνία αυτή.

Μειώνεται και το κατώτατο όριο οφειλών στον Εξωδικαστικό

Με το άρθρο 13 του Ν. 5313/2026 μειώνεται από 10.000 ευρώ σε 5.000 ευρώ το σχετικό κατώτατο όριο οφειλών του άρθρου 7 του Ν. 4738/2020.

Η μεταβολή διευρύνει το πεδίο εφαρμογής του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, επιτρέποντας την αξιοποίησή του και σε περιπτώσεις μικρότερου συνολικού ύψους οφειλών.

Η συγκεκριμένη διάταξη έχει ήδη τεθεί σε ισχύ από τον Ιούλιο του 2026.

Η σύμβαση του Εξωδικαστικού γίνεται εκτελεστός τίτλος

Το άρθρο 15 του Ν. 5313/2026 ενισχύει σημαντικά τις συνέπειες της σύμβασης αναδιάρθρωσης.

Η σύμβαση αποτελεί πλέον εκτελεστό τίτλο για τις προβλεπόμενες απαιτήσεις των χρηματοδοτικών φορέων.

Αυτό καθιστά ακόμη σημαντικότερη την προσεκτική εξέταση των όρων μιας προτεινόμενης ρύθμισης πριν από την αποδοχή της.

Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται απλώς ως μία ηλεκτρονική αίτηση για «κούρεμα» χρεών. Η αποδοχή της πρότασης δημιουργεί συγκεκριμένες και σοβαρές έννομες συνέπειες για τον οφειλέτη.

Έχω πλειστηριασμό κύριας κατοικίας – μπορώ να χρησιμοποιήσω τη νέα ρύθμιση;

Η απάντηση εξαρτάται από το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, το είδος και το ύψος των οφειλών, την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη, την ύπαρξη άλλων ακινήτων και τις προϋποθέσεις υπαγωγής στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό.

Η ύπαρξη της νέας διάταξης δεν σημαίνει ότι κάθε προγραμματισμένος πλειστηριασμός κύριας κατοικίας αναστέλλεται αυτομάτως.

Αν υπάρχει ήδη κατασχετήρια έκθεση ή έχει οριστεί ημερομηνία πλειστηριασμού, απαιτείται άμεσος έλεγχος της υπόθεσης και των διαθέσιμων ένδικων και εξωδικαστικών ενεργειών.

Ποιοι πρέπει να εξετάσουν άμεσα τη νέα δυνατότητα;

Η νέα ρύθμιση παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για οφειλέτες οι οποίοι:

– έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τράπεζες ή servicers, Δημόσιο ή ασφαλιστικούς φορείς,

– κινδυνεύουν με μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης,

– επιθυμούν πρωτίστως να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους,

– διαθέτουν και άλλα ακίνητα τα οποία θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για την αποπληρωμή των χρεών,

– έχουν χάσει παλαιότερη ρύθμιση του Εξωδικαστικού Μηχανισμού ή

– είχαν στο παρελθόν υποβάλει αίτηση στον Ν. 3869/2010.

Κάθε περίπτωση, ωστόσο, πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα.

Συμπέρασμα:

Ο Ν. 5313/2026 δημιουργεί μία νέα και σημαντική δυνατότητα στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό: τη διατήρηση της κύριας κατοικίας με παράλληλη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη.

Δεν πρόκειται για γενική επαναφορά της προστασίας της πρώτης κατοικίας ούτε για αυτόματη αναστολή πλειστηριασμών.

Πρόκειται όμως για ένα νέο εργαλείο που, σε κατάλληλες περιπτώσεις, μπορεί να επιτρέψει στον οφειλέτη να αναδιαρθρώσει τις οφειλές του και να διατηρήσει το σπίτι στο οποίο κατοικεί, διαθέτοντας αντί αυτού άλλα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας του.

Η επιλογή αυτή απαιτεί ιδιαίτερα προσεκτική αξιολόγηση, καθώς η σύμβαση αναδιάρθρωσης δημιουργεί δεσμευτικές συνέπειες και η αθέτησή της μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια της προστασίας.

Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει τον έλεγχο των προϋποθέσεων υπαγωγής στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, την αξιολόγηση προτάσεων ρύθμισης τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), καθώς και τη νομική υποστήριξη οφειλετών για τη ρύθμιση οφειλών και την προστασία της κύριας κατοικίας τους.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Η δυνατότητα υπαγωγής και οι συνέπειες κάθε ρύθμισης πρέπει να εξετάζονται με βάση τα πραγματικά και οικονομικά δεδομένα κάθε υπόθεση

Η αλλαγή έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία για όσους νέμονται επί πολλά χρόνια ένα ακίνητο, χωρίς να διαθέτουν μεταγεγραμμένο τίτλο κυριότητας, και διαπιστώνουν ότι στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου το ακίνητο δεν έχει καταχωριστεί στο όνομά τους.

Τι σημαίνει «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο;

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» εμφανίζεται όταν, κατά την κτηματογράφηση, δεν δηλώθηκε ή δεν κατέστη δυνατό να ταυτοποιηθεί ο πραγματικός δικαιούχος ενός ακινήτου.

Αυτό δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι το ακίνητο δεν έχει ιδιοκτήτη.

Στην πράξη υπάρχουν πολλές περιπτώσεις στις οποίες ένα πρόσωπο ή μία οικογένεια κατέχει και χρησιμοποιεί ένα ακίνητο επί δεκαετίες, χωρίς όμως να διαθέτει συμβολαιογραφικό τίτλο που να αποδεικνύει την κυριότητά του.

Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να θεμελιώνεται δικαίωμα κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή λόγω άσκησης νομής επί του ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι ετών.

Τι αλλάζει με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026;

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η εισαγωγή της κτηματολογικής διαμεσολάβησης ως υποχρεωτικού σταδίου πριν από τη συζήτηση της αναγνωριστικής αγωγής.

Ο ενδιαφερόμενος που ζητά να αναγνωριστεί ως κύριος ακινήτου λόγω έκτακτης χρησικτησίας, ενώ το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», οφείλει πλέον να προσφύγει προηγουμένως σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης ενώπιον διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, κατόχου πτυχίου Νομικής και εγγεγραμμένου στο ειδικό μητρώο.

Η τήρηση της διαδικασίας δεν είναι προαιρετική.

Εάν δεν πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία, η συζήτηση της αγωγής είναι απαράδεκτη.

Πώς ξεκινά η νέα διαδικασία;

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει αρχικά να επιλέξει τον κατάλληλο κτηματολογικό διαμεσολαβητή.

Στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, με την καταβολή του προβλεπόμενου πάγιου τέλους.

Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται από το Κτηματολόγιο έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της σχετικής αίτησης.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στην προθεσμία που ακολουθεί: η πρόσκληση για την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία πρέπει να πραγματοποιείται τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων.

Η μη τήρηση της συγκεκριμένης προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.

Πώς αποδεικνύεται η έκτακτη χρησικτησία;

Ο νέος νόμος δεν αρκείται σε μία απλή δήλωση του ενδιαφερομένου ότι κατέχει το ακίνητο επί είκοσι χρόνια.

Αντίθετα, προβλέπει συγκεκριμένο αποδεικτικό πλαίσιο.

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει την προσκόμιση τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία, μεταξύ των οποίων μπορούν να περιλαμβάνονται:

– λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του νομέα,

– μισθωτήρια ή αποδείξεις καταβολής μισθωμάτων,

– δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές,

– οικοδομική άδεια ανέγερσης ή επισκευής,

– τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας,

– ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι χρόνια πριν και διαθέτει βέβαιη χρονολογία.

Τα παραπάνω στοιχεία αποκτούν πλέον ιδιαίτερη σημασία, καθώς ο ενδιαφερόμενος πρέπει να οργανώσει έναν επαρκή αποδεικτικό φάκελο ήδη πριν από την έναρξη της διαδικασίας.

Απαραίτητες δύο ένορκες βεβαιώσεις

Πέρα από τα παραπάνω έγγραφα, απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις.

Οι μάρτυρες πρέπει να αναφέρονται ρητά στην εικοσαετή νομή του ακινήτου και να προσδιορίζουν με επάρκεια:

– τη θέση του ακινήτου,

– το εμβαδόν του,

– τα όριά του και

– τα πραγματικά περιστατικά από τα οποία προκύπτει η άσκηση της νομής.

Η εικοσαετία πρέπει να έχει ήδη συμπληρωθεί μέχρι την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης.

Ε9 τουλάχιστον δέκα ετών

Ιδιαίτερα σημαντική είναι ακόμη μία προϋπόθεση που θέτει ο νέος νόμος.

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει Ε9 στο οποίο η επίμαχη ιδιοκτησία εμφανίζεται τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Η φορολογική δήλωση του ακινήτου αποκτά επομένως ιδιαίτερη αποδεικτική σημασία στη νέα διαδικασία.

Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε ενέργεια είναι σκόπιμο να ελέγχεται όχι μόνο η σημερινή εικόνα του Ε9 αλλά και το ιστορικό των δηλώσεων του ακινήτου.

Τι συμβαίνει όταν εμπλέκεται το Ελληνικό Δημόσιο;

Μία από τις σημαντικότερες καινοτομίες του νέου πλαισίου αφορά τη συμμετοχή του Δημοσίου.

Το Ελληνικό Δημόσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου συμμετέχουν πλέον στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης όταν είναι διάδικοι.

Όταν εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, ο διαμεσολαβητής ενημερώνει εγγράφως τους διαδίκους τουλάχιστον τριάντα ημέρες πριν από τη συνεδρία.

Μέχρι τη διενέργειά της, οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να γνωστοποιήσουν εάν προβάλλουν ή όχι δικαιώματα του Δημοσίου επί του συγκεκριμένου ακινήτου.

Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι, εάν το σχετικό έγγραφο δεν αποσταλεί, δημιουργείται τεκμήριο ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου.

Μπορεί πλέον να διορθωθεί το Κτηματολόγιο χωρίς να ολοκληρωθεί δίκη;

Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο πρακτικό αποτέλεσμα της νέας ρύθμισης.

Εφόσον κατά τη διαδικασία το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης, με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Το πρακτικό, μαζί με τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία, κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Ως αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται η έκτακτη χρησικτησία.

Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, μία διαδικδρομή που μπορεί να οδηγήσει στη διόρθωση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής χωρίς να απαιτείται η ολοκλήρωση μιας πολυετούς αντιδικίας.

Τι γίνεται αν απαιτείται αλλαγή στα όρια του ακινήτου;

Εάν η υπόθεση περιλαμβάνει και γεωμετρική μεταβολή του ακινήτου, απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή.

Στο πρακτικό διαμεσολάβησης πρέπει να επισυνάπτονται, επί ποινή ακυρότητας, το προβλεπόμενο τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στο Κτηματολόγιο.

Στις υποθέσεις αυτές είναι επομένως αναγκαία η συντονισμένη συνεργασία δικηγόρου και μηχανικού.

Υπάρχει φορολογική υποχρέωση;

Ναι.

Πριν από την καταχώριση του πρακτικού διαμεσολάβησης στο κτηματολογικό φύλλο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η προβλεπόμενη δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

Η φορολογική διάσταση της υπόθεσης πρέπει συνεπώς να ελέγχεται εγκαίρως και όχι στο τελευταίο στάδιο της διαδικασίας.

Σε ποια ακίνητα δεν εφαρμόζεται η νέα διαδικασία;

Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι η συγκεκριμένη διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που εμπίπτουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.

Επομένως, πριν από την έναρξη οποιασδήποτε διαδικασίας απαιτείται έλεγχος της νομικής και κτηματολογικής κατάστασης του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί εάν η συγκεκριμένη οδός μπορεί πράγματι να εφαρμοστεί.

Τι πρέπει να κάνει κάποιος που έχει ακίνητο καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται παθητικά, ιδίως όταν ο ενδιαφερόμενος νέμεται το ακίνητο επί σειρά ετών.

Μετά τον Ν. 5326/2026 απαιτείται οργανωμένη προετοιμασία του φακέλου και έλεγχος, μεταξύ άλλων:

1. της κτηματολογικής εγγραφής και του ΚΑΕΚ,

2. του χρόνου και των πράξεων νομής,

3. των διαθέσιμων αποδεικτικών εγγράφων,

4. των δηλώσεων Ε9 προηγούμενων ετών,

5. της δυνατότητας λήψης των απαιτούμενων ενόρκων βεβαιώσεων,

6. τυχόν δικαιωμάτων που προβάλλει το Ελληνικό Δημόσιο και

7. της ύπαρξης γεωμετρικών διαφορών που απαιτούν τη συνδρομή μηχανικού.

Η σωστή προετοιμασία πριν από την έναρξη της διαμεσολάβησης είναι κρίσιμη, καθώς ο νέος νόμος προβλέπει συγκεκριμένες προϋποθέσεις και αυστηρές διαδικαστικές απαιτήσεις.

Συμπέρασμα:

Το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 μεταβάλλει ουσιαστικά τον τρόπο αντιμετώπισης των ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία προβάλλεται δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

Η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, η ενεργός συμμετοχή του Δημοσίου και η δυνατότητα καταχώρισης του πρακτικού διαμεσολάβησης στο Κτηματολόγιο δημιουργούν ένα νέο πλαίσιο, το οποίο μπορεί σε κατάλληλες περιπτώσεις να οδηγήσει σε ταχύτερη επίλυση της ιδιοκτησιακής εκκρεμότητας.

Παράλληλα, όμως, η διαδικασία είναι αυστηρά τυποποιημένη και απαιτεί πλήρη αποδεικτικό φάκελο και προσεκτική τήρηση των προβλεπόμενων προθεσμιών.

Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει τον έλεγχο κτηματολογικών εγγραφών, τη διερεύνηση των προϋποθέσεων έκτακτης χρησικτησίας, την προετοιμασία του απαιτούμενου φακέλου και τη νομική εκπροσώπηση σε διαδικασίες διόρθωσης ανακριβών πρώτων εγγραφών και ακινήτων με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Το παρόν έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή, καθώς κάθε κτηματολογική υπόθεση πρέπει να εξετάζεται με βάση τα συγκεκριμένα στοιχεία και έγγραφα του ακινήτου.

Μία ιδιαίτερα σημαντική απόφαση εξέδωσε το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά (ΜΠρΠειρ 7831/2026), κρίνοντας ότι η συνέχιση της αναγκαστικής εκτέλεσης από εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων (servicer), ενώ είχε ήδη συμφωνηθεί αναδιάρθρωση της ίδιας οφειλής μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού του Ν. 4738/2020, συνιστά καταχρηστική άσκηση δικαιώματος κατά το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα.

Η απόφαση αυτή δημιουργεί ένα ιδιαίτερα σημαντικό νομολογιακό προηγούμενο για όσους αντιμετωπίζουν πλειστηριασμούς ή κατασχέσεις, ενώ παράλληλα έχουν ενταχθεί ή έχουν ολοκληρώσει επιτυχώς τη διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης

Στην υπόθεση, ο οφειλέτης ήταν ομόρρυθμος εταίρος εταιρείας, η οποία υπέβαλε αίτηση υπαγωγής στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών.

Η διαδικασία εξελίχθηκε επιτυχώς και υπογράφηκε σύμβαση αναδιάρθρωσης μεταξύ των πιστωτών και της εταιρείας, στην οποία συμμετείχε και η εταιρεία διαχείρισης που είχε ήδη κινήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.

Παρόλα αυτά, η ίδια εταιρεία προχώρησε σε κατάσχεση της κύριας κατοικίας του συνοφειλέτη και συνέχισε τη διαδικασία του πλειστηριασμού.

Τι έκρινε το Δικαστήριο

Το Δικαστήριο δεν αμφισβήτησε την ύπαρξη της οφειλής ούτε το δικαίωμα του πιστωτή να επιδιώξει την ικανοποίησή της.

Ωστόσο, έκρινε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση η συμπεριφορά του servicer υπερέβη τα όρια της καλής πίστης και του κοινωνικού σκοπού του δικαιώματος, όπως προβλέπει το άρθρο 281 ΑΚ.

Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης:

• ο πιστωτής είχε ήδη συναινέσει στη σύμβαση αναδιάρθρωσης,
• ο οφειλέτης είχε εύλογα την πεποίθηση ότι δεν θα συνεχιζόταν η εκτέλεση,
• η ίδια οφειλή είχε ήδη υπαχθεί στη ρύθμιση,
• δεν υπήρχε παραβίαση των όρων της σύμβασης αναδιάρθρωσης.

Υπό τις συνθήκες αυτές, η συνέχιση της κατάσχεσης κρίθηκε καταχρηστική και ακυρώθηκε.

Γιατί η απόφαση είναι σημαντική

Η συγκεκριμένη απόφαση δείχνει ότι τα δικαστήρια δεν εξετάζουν μόνο αν μια διαδικασία είναι τυπικά νόμιμη, αλλά και αν η συμπεριφορά του πιστωτή είναι σύμφωνη με την καλή πίστη.

Η συμμετοχή ενός πιστωτή στη σύμβαση αναδιάρθρωσης δημιουργεί εύλογες προσδοκίες στον οφειλέτη ότι η διαφορά θα επιλυθεί μέσα από τη ρύθμιση και όχι με παράλληλες διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Η κρίση αυτή ενισχύει σημαντικά τη θέση των οφειλετών σε αντίστοιχες περιπτώσεις.

Σημαίνει ότι ακυρώνεται κάθε πλειστηριασμός μετά τον εξωδικαστικό;

Όχι.

Η απόφαση δεν δημιουργεί έναν γενικό κανόνα ότι κάθε πλειστηριασμός μετά από υπαγωγή στον εξωδικαστικό είναι παράνομος.

Αντίθετα, βασίζεται στα ιδιαίτερα πραγματικά περιστατικά της συγκεκριμένης υπόθεσης, κυρίως στο γεγονός ότι:

• είχε ήδη υπογραφεί σύμβαση αναδιάρθρωσης,
• ο πιστωτής είχε συναινέσει στη ρύθμιση,
• η ρύθμιση τηρούνταν κανονικά,
• η κατάσχεση αφορούσε την ίδια ακριβώς οφειλή που είχε υπαχθεί στη σύμβαση.

Επομένως, κάθε υπόθεση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά.

Τι πρέπει να κάνουν οι οφειλέτες

Εάν έχει ξεκινήσει διαδικασία κατάσχεσης ή πλειστηριασμού ενώ:

• έχει υποβληθεί αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό,
• έχει ήδη υπογραφεί σύμβαση αναδιάρθρωσης,
• τηρούνται οι όροι της ρύθμισης,

είναι απαραίτητο να εξεταστεί άμεσα από εξειδικευμένο δικηγόρο αν υπάρχουν λόγοι άσκησης ανακοπής ή άλλων ένδικων βοηθημάτων.

Η έγκαιρη νομική παρέμβαση μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να οδηγήσει ακόμη και στην ακύρωση της κατάσχεσης ή του πλειστηριασμού.

Η δικηγορική μας υποστήριξη

Το Δικηγορικό Γραφείο Τζουμαΐλη διαθέτει πολυετή εμπειρία σε υποθέσεις:

• Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών.
• Πλειστηριασμών και αναγκαστικής εκτέλεσης.
• Ανακοπών κατά κατασχέσεων και πλειστηριασμών.
• Διαπραγμάτευσης με τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers).

Εάν αντιμετωπίζετε κατάσχεση ή πλειστηριασμό, ακόμη και ενώ βρίσκεστε σε διαδικασία ρύθμισης των οφειλών σας, επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένη αξιολόγηση της υπόθεσής σας.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Μπορεί να γίνει πλειστηριασμός ενώ έχω ενταχθεί στον εξωδικαστικό μηχανισμό;

Εξαρτάται από το στάδιο της διαδικασίας και τα πραγματικά περιστατικά κάθε υπόθεσης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η συνέχιση της εκτέλεσης μπορεί να κριθεί καταχρηστική.

Αν τηρώ τη ρύθμιση του εξωδικαστικού, μπορεί ο πιστωτής να συνεχίσει την κατάσχεση;

Η απάντηση δεν είναι πάντα η ίδια. Ωστόσο, η πρόσφατη νομολογία δείχνει ότι, όταν ο ίδιος ο πιστωτής έχει συναινέσει στη σύμβαση αναδιάρθρωσης και ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση, υπάρχουν σοβαρά νομικά επιχειρήματα κατά της συνέχισης της εκτέλεσης.

Τι μπορώ να κάνω αν έχει επιβληθεί κατάσχεση;

Η υπόθεση πρέπει να εξεταστεί άμεσα από δικηγόρο, ώστε να αξιολογηθεί αν συντρέχουν λόγοι ανακοπής ή άλλων ένδικων μέσων πριν ολοκληρωθεί ο πλειστηριασμός.

.png

Οι ηλεκτρονικές τραπεζικές απάτες (phishing, vishing, smishing) αυξάνονται συνεχώς, με αποτέλεσμα χιλιάδες καταναλωτές να βλέπουν μέσα σε λίγα λεπτά να αφαιρούνται μεγάλα χρηματικά ποσά από τους τραπεζικούς τους λογαριασμούς.

Μέχρι πρόσφατα, οι τράπεζες συνήθως απέρριπταν κάθε ευθύνη, υποστηρίζοντας ότι οι συναλλαγές πραγματοποιήθηκαν με τους προσωπικούς κωδικούς του πελάτη.

Μία ιδιαίτερα σημαντική όμως απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (1489/2026) έρχεται να ενισχύσει ουσιαστικά την προστασία των καταναλωτών, κρίνοντας ότι η χρήση των προσωπικών κωδικών δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί ότι ο πελάτης ενέκρινε τη συναλλαγή και να απαλλαγεί η τράπεζα από την ευθύνη της.

Τι συνέβη στην υπόθεση;

Άγνωστοι δράστες απέκτησαν πρόσβαση στον λογαριασμό των εναγόντων μέσω ηλεκτρονικής απάτης και πραγματοποίησαν μεταφορά χρημάτων συνολικού ύψους 9.800 ευρώ σε λογαριασμό τρίτου.

Οι καταναλωτές ενημέρωσαν αμέσως την τράπεζα, αμφισβήτησαν τη συναλλαγή και ζήτησαν την επιστροφή των χρημάτων τους.

Η τράπεζα αρνήθηκε οποιαδήποτε ευθύνη.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή.

Μετά την άσκηση έφεσης, όμως, το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών ανέτρεψε πλήρως την κρίση αυτή και δικαίωσε τους καταναλωτές.

Η σημαντικότερη παραδοχή της απόφασης

Το Δικαστήριο επισημαίνει ότι:

Η απλή χρήση των κωδικών e-banking δεν αποδεικνύει ότι ο πελάτης ενέκρινε πραγματικά τη συναλλαγή.

Η διάκριση αυτή έχει τεράστια σημασία.

Στην πράξη, οι περισσότερες ηλεκτρονικές απάτες πραγματοποιούνται επειδή οι δράστες καταφέρνουν να αποκτήσουν πρόσβαση στους κωδικούς ή να εξαπατήσουν τον χρήστη.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο πελάτης επιθυμούσε ή ενέκρινε τη μεταφορά των χρημάτων του.

Το βάρος της απόδειξης το έχει η τράπεζα

Η απόφαση εφαρμόζει τις διατάξεις του Ν. 4537/2018 (ενσωμάτωση της PSD2) και υπενθυμίζει ότι:

η τράπεζα οφείλει να αποδείξει:

• ότι η συναλλαγή ήταν γνήσια,
• ότι δεν υπήρξε τεχνική δυσλειτουργία,
• ότι εφαρμόστηκαν όλα τα απαιτούμενα μέτρα ασφαλείας,
• καθώς και ότι ο πελάτης ενήργησε με δόλο ή βαριά αμέλεια, εφόσον επικαλείται τέτοιο ισχυρισμό.

Δεν αρκεί επομένως να προσκομίσει τα ηλεκτρονικά αρχεία της συναλλαγής.

Πότε ευθύνεται ο πελάτης;

Η απόφαση υπενθυμίζει ότι ο πελάτης χάνει την προστασία του μόνο όταν αποδεικνύεται ότι:

• ενήργησε με δόλο,
• ή επέδειξε βαριά αμέλεια.

Η απλή εξαπάτηση του καταναλωτή από επιτήδειους δεν αρκεί για να θεωρηθεί ότι αυτός ευθύνεται για την απώλεια των χρημάτων του.

Οι υποχρεώσεις των τραπεζών

Το Δικαστήριο αφιερώνει μεγάλο μέρος της αιτιολογίας στις υποχρεώσεις των τραπεζών ως παρόχων υπηρεσιών πληρωμών.

Ειδικότερα επισημαίνει ότι οι τράπεζες οφείλουν:

• να εφαρμόζουν σύγχρονα συστήματα ασφαλείας,
• να χρησιμοποιούν ισχυρή ταυτοποίηση πελάτη (Strong Customer Authentication),
• να εντοπίζουν ύποπτες συναλλαγές,
• να λαμβάνουν μέτρα πρόληψης της ηλεκτρονικής απάτης,
• να προστατεύουν αποτελεσματικά την περιουσία των πελατών τους.

Η αδυναμία των συστημάτων ασφαλείας να αποτρέψουν μία προφανώς ύποπτη συναλλαγή μπορεί να θεμελιώσει ευθύνη της τράπεζας.

Αναγνωρίζεται και ηθική βλάβη

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η απόφαση δεν περιορίζεται μόνο στην επιστροφή των χρημάτων.

Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι οι ενάγοντες δικαιούνται και χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης, καθώς η συμπεριφορά της τράπεζας θεμελιώνει, υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις, και αδικοπρακτική ευθύνη.

Τι σημαίνει η απόφαση για τους καταναλωτές;

Η απόφαση 1489/2026 αποτελεί μία ιδιαίτερα σημαντική εξέλιξη για όσους έχουν πέσει θύματα:

• phishing,
• e-banking απάτης,
• υποκλοπής τραπεζικών κωδικών,
• ψευδών SMS (smishing),
• τηλεφωνικής απάτης (vishing),
• μη εξουσιοδοτημένων τραπεζικών μεταφορών.

Επιβεβαιώνει ότι κάθε υπόθεση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά και ότι η άρνηση της τράπεζας να επιστρέψει τα χρήματα δεν σημαίνει ότι ο καταναλωτής στερείται ένδικης προστασίας.

Τι πρέπει να κάνετε αν πέσετε θύμα ηλεκτρονικής απάτης;

Εάν διαπιστώσετε μη εξουσιοδοτημένη συναλλαγή:

• ενημερώστε άμεσα την τράπεζά σας,
• ζητήστε το μπλοκάρισμα των λογαριασμών και των μέσων πληρωμής,
• υποβάλετε έγγραφη αμφισβήτηση της συναλλαγής,
• καταγγείλετε το περιστατικό στις αρμόδιες αρχές,
• ζητήστε άμεσα νομική συμβουλή πριν αποδεχθείτε την οριστική απάντηση της τράπεζας.

Η έγκαιρη αντίδραση είναι καθοριστική τόσο για την ανάκτηση των χρημάτων όσο και για τη δικαστική διεκδίκηση των δικαιωμάτων σας.

Το γραφείο μας αναλαμβάνει

Το δικηγορικό μας γραφείο διαθέτει εμπειρία στην εκπροσώπηση θυμάτων ηλεκτρονικής τραπεζικής απάτης και αναλαμβάνει:

• έλεγχο της υπόθεσής σας,
• εξώδικη διεκδίκηση έναντι της τράπεζας,
• αγωγές αποζημίωσης,
• διεκδίκηση επιστροφής των χρημάτων,
• αξιώσεις χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης.

Η έγκαιρη νομική αξιολόγηση αυξάνει σημαντικά τις πιθανότητες επιτυχούς διεκδίκησης.

απατη

Η ψήφιση του Ν. 5313/2026 έφερε σημαντικές παρεμβάσεις στη διαχείριση του ιδιωτικού χρέους. Εκτός από τη νέα έκτακτη ρύθμιση των 72 δόσεων για οφειλές προς το Δημόσιο και τους ασφαλιστικούς φορείς, επεκτάθηκαν και οι δυνατότητες ένταξης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών, δίνοντας σε περισσότερους πολίτες και επιχειρήσεις τη δυνατότητα να ρυθμίσουν συνολικά τις οφειλές τους.

Ωστόσο, πολλοί οφειλέτες αναρωτιούνται:

• Να επιλέξω τη νέα ρύθμιση των 72 δόσεων;
• Να υποβάλω αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό;
• Μπορώ να χρησιμοποιήσω και τα δύο εργαλεία;

Η απάντηση εξαρτάται από το είδος και το ύψος των οφειλών.

Τι αλλάζει στον εξωδικαστικό μηχανισμό;

Με τις νέες διατάξεις διευρύνεται η πρόσβαση στον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Οι σημαντικότερες αλλαγές είναι:

✔ Μειώνεται το ελάχιστο ύψος οφειλής

Πλέον μπορούν να ενταχθούν οφειλέτες με συνολικές οφειλές από 5.000 ευρώ, αντί του προηγούμενου ορίου των 10.000 ευρώ, γεγονός που επιτρέπει σε πολύ περισσότερα φυσικά πρόσωπα και μικρές επιχειρήσεις να αξιοποιήσουν τη διαδικασία.

✔ Δυνατότητα ρύθμισης όλων των πιστωτών

Ο εξωδικαστικός επιτρέπει ενιαία αντιμετώπιση των οφειλών προς:

• Τράπεζες
• Servicers
• Δημόσιο (ΑΑΔΕ)
• ΕΦΚΑ – ΚΕΑΟ

με μία μόνο αίτηση μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

✔ Δυνατότητα διαγραφής οφειλών

Ανάλογα με τα οικονομικά δεδομένα του οφειλέτη, μπορεί να προκύψει:

• διαγραφή τόκων,
• διαγραφή προσαυξήσεων,
• ακόμη και μερική διαγραφή βασικής οφειλής, όπου το επιτρέπει ο αλγόριθμος και το θεσμικό πλαίσιο.

✔ Μεγαλύτερος αριθμός δόσεων

Ο εξωδικαστικός εξακολουθεί να προσφέρει πολύ μεγαλύτερη διάρκεια αποπληρωμής από οποιαδήποτε πάγια ρύθμιση:

• έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο,
• έως 420 δόσεις για στεγαστικά ή λοιπά δάνεια προς χρηματοδοτικούς φορείς, όπου συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Η νέα ρύθμιση των 72 δόσεων

Ο Ν. 5313/2026 εισάγει παράλληλα μία νέα έκτακτη ρύθμιση.

Η ρύθμιση αφορά αποκλειστικά οφειλές προς:

• ΑΑΔΕ
• ΕΦΚΑ / ΚΕΑΟ

και όχι τραπεζικά δάνεια.

Ποιες οφειλές μπορούν να ενταχθούν;

Στη ρύθμιση μπορούν να υπαχθούν ληξιπρόθεσμες οφειλές που:

• είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμες έως 31 Δεκεμβρίου 2023,
• δεν βρίσκονταν σε ενεργή ρύθμιση στις 21 Απριλίου 2026,
• ενώ οι νεότερες οφειλές πρέπει να έχουν εξοφληθεί ή να έχουν ήδη ρυθμιστεί.

Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά έως 31 Δεκεμβρίου 2026.

Εξωδικαστικός ή 72 δόσεις;

Δεν υπάρχει μία απάντηση για όλους.

Οι 72 δόσεις είναι κατάλληλες όταν:

• υπάρχουν μόνο χρέη προς Εφορία ή ΕΦΚΑ,
• ο οφειλέτης μπορεί να εξυπηρετήσει τη ρύθμιση,
• δεν υπάρχουν τραπεζικά δάνεια ή servicers.

Ο εξωδικαστικός συμφέρει περισσότερο όταν:

• υπάρχουν οφειλές σε περισσότερους πιστωτές,
• υπάρχουν τραπεζικά δάνεια,
• υπάρχουν απαιτήσεις από servicers,
• απαιτείται μεγαλύτερος αριθμός δόσεων,
• υπάρχει ανάγκη διαγραφής μέρους της οφειλής ή των προσαυξήσεων.

Σε πολλές περιπτώσεις ο εξωδικαστικός οδηγεί σε σημαντικά ευνοϊκότερη συνολική λύση από μία απλή ρύθμιση 72 δόσεων.

Χρειάζεται προσοχή πριν από οποιαδήποτε αίτηση

Η επιλογή της κατάλληλης διαδικασίας δεν είναι πάντοτε προφανής.

Μία λανθασμένη επιλογή μπορεί να επηρεάσει:

• υφιστάμενες ρυθμίσεις,
• δυνατότητες μελλοντικής ένταξης,
• δικαιώματα του οφειλέτη απέναντι στους πιστωτές.

Για τον λόγο αυτό είναι απαραίτητη η προηγούμενη νομική και οικονομική αξιολόγηση κάθε περίπτωσης.

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε

Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει:

• αξιολόγηση της οικονομικής σας κατάστασης,
• έλεγχο της καταλληλότερης λύσης μεταξύ εξωδικαστικού και 72 δόσεων,
• προετοιμασία και υποβολή της αίτησης,
• διαπραγμάτευση με τράπεζες, servicers και Δημόσιο,
• πλήρη νομική υποστήριξη μέχρι την ολοκλήρωση της ρύθμισης.

  epikoinonia

  "(Απαραίτητο)" indicates required fields

  Όνομα(Απαραίτητο)

  Email(Απαραίτητο)

  Τηλέφωνο(Απαραίτητο)

  Μήνυμα(Απαραίτητο)

  CAPTCHA
  και 72 δοσεις

1. Αυστηρότεροι κανόνες για τα καταναλωτικά δάνεια

Ένα από τα σημαντικότερα μέρη του νέου νόμου αφορά τις συμβάσεις καταναλωτικής πίστης.

Οι τράπεζες και οι εταιρείες χορήγησης πιστώσεων υποχρεώνονται πλέον:

• να παρέχουν σαφέστερη και πληρέστερη ενημέρωση πριν από την υπογραφή της σύμβασης,
• να αξιολογούν υπεύθυνα την πιστοληπτική ικανότητα του καταναλωτή,
• να αποφεύγουν πρακτικές υπερδανεισμού,
• να ενημερώνουν με διαφάνεια για επιτόκια, συνολικό κόστος και προμήθειες.

Στόχος είναι η αποτροπή της υπερχρέωσης των νοικοκυριών και η ενίσχυση της υπεύθυνης χορήγησης πιστώσεων.

2. Περισσότερα δικαιώματα στις ηλεκτρονικές αγορές

Οι καταναλωτές που πραγματοποιούν αγορές μέσω e-shop ή ηλεκτρονικών πλατφορμών αποκτούν ισχυρότερη προστασία.

Οι επιχειρήσεις οφείλουν πλέον να ενημερώνουν με σαφήνεια:

• την τελική τιμή,
• τις πρόσθετες χρεώσεις,
• τον τρόπο κατάταξης των προϊόντων στις πλατφόρμες,
• εάν οι αξιολογήσεις προέρχονται από πραγματικούς αγοραστές,
• την ταυτότητα του πωλητή.

Έτσι περιορίζονται παραπλανητικές πρακτικές που μέχρι σήμερα δημιουργούσαν σύγχυση στους καταναλωτές.

3. Αυξάνεται η προστασία στις συμβάσεις από απόσταση

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις συμβάσεις που συνάπτονται:

• μέσω διαδικτύου,
• τηλεφωνικά,
• εκτός καταστήματος,
• μέσω εφαρμογών (apps).

Ο καταναλωτής αποκτά πληρέστερη ενημέρωση πριν δεσμευθεί συμβατικά, ενώ ενισχύονται τα δικαιώματά του σχετικά με την υπαναχώρηση και την ακύρωση συμβάσεων.

4. Νέοι κανόνες για τις χρηματοοικονομικές υπηρεσίες

Ο νόμος θεσπίζει ειδικές εγγυήσεις για χρηματοοικονομικές υπηρεσίες που παρέχονται εξ αποστάσεως.

Οι πάροχοι οφείλουν να παρέχουν κατανοητή και ολοκληρωμένη πληροφόρηση σχετικά με:

• τους οικονομικούς κινδύνους,
• το συνολικό κόστος,
• τα δικαιώματα υπαναχώρησης,
• τις διαδικασίες καταγγελίας της σύμβασης.

Η ενημέρωση πρέπει να είναι ευανάγνωστη και εύκολα προσβάσιμη ακόμη και σε ψηφιακό περιβάλλον.

5. Τέλος στις παραπλανητικές «πράσινες» διαφημίσεις (Greenwashing)

Για πρώτη φορά εισάγονται ειδικοί κανόνες κατά του λεγόμενου greenwashing.

Οι επιχειρήσεις δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιούν γενικούς ισχυρισμούς όπως:

• «οικολογικό»,
• «φιλικό προς το περιβάλλον»,
• «πράσινο προϊόν»,
• «βιώσιμο»,

χωρίς να διαθέτουν αποδείξεις ή πιστοποιήσεις που να τεκμηριώνουν τους ισχυρισμούς αυτούς.

Η αλλαγή αυτή αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά το ηλεκτρονικό εμπόριο και τη διαφήμιση προϊόντων.

6. Νέα δικαιώματα για την επισκευή προϊόντων

Ο νέος νόμος ενσωματώνει και την ευρωπαϊκή πολιτική του «Δικαιώματος στην Επισκευή».

Στόχος είναι:

• να διευκολύνεται η επισκευή προϊόντων,
• να αυξάνεται η διάρκεια ζωής τους,
• να περιορίζεται η άσκοπη αντικατάσταση ηλεκτρικών και ηλεκτρονικών συσκευών,
• να μειώνονται τα απόβλητα.

Η μεταρρύθμιση αυτή συνδέεται άμεσα με τη βιώσιμη κατανάλωση και την κυκλική οικονομία.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τους καταναλωτές;

Ο Ν. 5317/2026 αυξάνει σημαντικά τις υποχρεώσεις των επιχειρήσεων και ενισχύει τα δικαιώματα των καταναλωτών.

Πλέον, οι καταναλωτές απολαμβάνουν μεγαλύτερη προστασία:

• στις ηλεκτρονικές αγορές,
• στις συμβάσεις μέσω διαδικτύου,
• στα καταναλωτικά δάνεια,
• στις χρηματοοικονομικές υπηρεσίες,
• απέναντι σε παραπλανητικές εμπορικές πρακτικές,
• κατά την αγορά και επισκευή προϊόντων.

Παράλληλα, οι επιχειρήσεις καλούνται να προσαρμόσουν τους γενικούς όρους συναλλαγών, τις διαδικασίες ενημέρωσης και τις εμπορικές τους πρακτικές ώστε να συμμορφώνονται με το νέο νομοθετικό πλαίσιο.

Χρειάζεστε νομική υποστήριξη;

Το δικηγορικό μας γραφείο παρέχει συμβουλευτική και δικαστική υποστήριξη σε υποθέσεις προστασίας καταναλωτή, τραπεζικών συμβάσεων, ηλεκτρονικού εμπορίου, καταχρηστικών γενικών όρων συναλλαγών και διαφορών που προκύ

πτουν από συμβάσεις που συνάπτονται εξ αποστάσεως.

Μεταβατική διάταξη έως τις 22 Νοεμβρίου 2026 για την προστασία των κληρονόμων από τα χρέη της κληρονομίας

Η αποδοχή μιας κληρονομίας δεν αποτελεί πάντοτε οικονομικό όφελος. Πολύ συχνά, οι κληρονόμοι έρχονται αντιμέτωποι με τραπεζικά δάνεια, οφειλές προς το Δημόσιο, ασφαλιστικά ταμεία ή ιδιώτες πιστωτές, χωρίς να γνωρίζουν ότι η αποδοχή της κληρονομίας μπορεί να τους καταστήσει προσωπικά υπεύθυνους για τα χρέη του θανόντος.

Ο Ν. 5303/2026 εισάγει μία ιδιαίτερα σημαντική μεταβατική ρύθμιση, δίνοντας σε πολλούς κληρονόμους μία δεύτερη ευκαιρία να προστατεύσουν την προσωπική τους περιουσία μέσω της αποδοχής της κληρονομίας με το ευεργέτημα της απογραφής.

Τι είναι το ευεργέτημα της απογραφής;

Το ευεργέτημα της απογραφής αποτελεί έναν μηχανισμό προστασίας του κληρονόμου.

Όταν η κληρονομία γίνει δεκτή με το ευεργέτημα της απογραφής, ο κληρονόμος δεν ευθύνεται απεριόριστα για τα χρέη του κληρονομουμένου. Αντίθετα, η ευθύνη του περιορίζεται μέχρι την αξία της κληρονομιαίας περιουσίας.

Με απλά λόγια, οι πιστωτές μπορούν να ικανοποιηθούν μόνο από την κληρονομία και όχι από την προσωπική περιουσία του κληρονόμου, εφόσον τηρηθεί σωστά η προβλεπόμενη διαδικασία.

Τι αλλάζει με τον Ν. 5303/2026;

Με το άρθρο 33 παρ. 8 του Ν. 5303/2026 θεσπίστηκε μεταβατική διάταξη που αφορά κληρονόμους οι οποίοι είχαν ήδη χάσει το δικαίωμα να αποδεχθούν την κληρονομία με το ευεργέτημα της απογραφής επειδή δεν είχαν προβεί στις απαιτούμενες ενέργειες εντός της νόμιμης προθεσμίας.

Η νέα ρύθμιση τους επιτρέπει, κατ’ εξαίρεση, να ζητήσουν τη διενέργεια απογραφής και να επανέλθουν στο προστατευτικό καθεστώς, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου.

Η δυνατότητα αυτή ισχύει μέχρι 22 Νοεμβρίου 2026.

Ποιοι μπορούν να επωφεληθούν;

Η μεταβατική διάταξη αφορά όσους:

• είναι κληρονόμοι προσώπου που απεβίωσε μέχρι τη δημοσίευση του Ν. 5303/2026,
• δεν είχαν δηλώσει εμπρόθεσμα αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής,
• δεν έχει κινηθεί αναγκαστική εκτέλεση κατά της προσωπικής τους περιουσίας μέχρι την υποβολή της αίτησης,
• δεν έχει επέλθει έκπτωση από το ευεργέτημα για άλλον λόγο.

Η πλήρωση των προϋποθέσεων πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα από δικηγόρο πριν την έναρξη της διαδικασίας.

Ποια είναι η διαδικασία;

Η διαδικασία δεν ολοκληρώνεται με μία απλή δήλωση.

Απαιτείται:

• έλεγχος των πραγματικών περιστατικών,
• συλλογή των απαραίτητων πιστοποιητικών,
• σύνταξη και κατάθεση αίτησης στο αρμόδιο Δικαστήριο σύμφωνα με το άρθρο 838 ΚΠολΔ,
• έκδοση δικαστικής απόφασης,
• διορισμός των προσώπων που θα διενεργήσουν την απογραφή,
• ολοκλήρωση της απογραφής της κληρονομιαίας περιουσίας,
• τήρηση των υποχρεώσεων που προβλέπουν τα άρθρα 1903 έως 1911 του Αστικού Κώδικα.

Η ορθή τήρηση της διαδικασίας είναι κρίσιμη, καθώς τυχόν παραλείψεις μπορεί να οδηγήσουν σε απώλεια της προστασίας που παρέχει το ευεργέτημα.

Γιατί είναι σημαντική η νέα ρύθμιση;

Η συγκεκριμένη μεταβατική διάταξη έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία.

Πολλοί κληρονόμοι στο παρελθόν δεν γνώριζαν τις σύντομες προθεσμίες ή αγνοούσαν ότι η σιωπηρή αποδοχή της κληρονομίας μπορούσε να τους εκθέσει σε σημαντικές οικονομικές υποχρεώσεις.

Η νέα νομοθετική πρόβλεψη δίνει τη δυνατότητα σε όσους πληρούν τις προϋποθέσεις να προστατεύσουν την προσωπική τους περιουσία, ακόμη και αν είχαν ήδη χάσει το σχετικό δικαίωμα βάσει του προηγούμενου καθεστώτος.

Χρειάζεται άμεση νομική αξιολόγηση

Η προθεσμία της μεταβατικής διάταξης είναι περιορισμένη και δεν αφορά όλες τις περιπτώσεις.

Για τον λόγο αυτό, κάθε υπόθεση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά, ώστε να διαπιστωθεί:

• αν πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου,
• αν υφίσταται κίνδυνος προσωπικής ευθύνης για χρέη της κληρονομίας,
• ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί για την αποτελεσματική προστασία του κληρονόμου.

Η έγκαιρη νομική συμβουλή μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για την αποφυγή σοβαρών οικονομικών συνεπειών.

Χρειάζεστε νομική βοήθεια;

Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει:

• έλεγχο της δυνατότητας υπαγωγής στη μεταβατική διάταξη του Ν. 5303/2026,
• πλήρη διεκπεραίωση της διαδικασίας αποδοχής κληρονομίας με το ευεργέτημα της απογραφής,
• εκπροσώπηση ενώπιον των αρμόδιων δικαστηρίων,
• νομική υποστήριξη σε υποθέσεις κληρονομικών χρεών, αποποίησης κληρονομίας και κληρονομικού δικαίου σε όλη την Ελλάδα.

Εάν επιθυμείτε να εξετάσουμε την περίπτωσή σας, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας για εξατομικευμένη νομική αξιολόγηση.

Γιατί χρειάστηκαν 13 χρόνια;

Η αναθεώρηση του Κανονισμού (ΕΚ) 261/2004 είχε προταθεί ήδη από το 2013. Ωστόσο, οι διαφωνίες μεταξύ κρατών-μελών, αεροπορικών εταιρειών και οργανώσεων καταναλωτών οδήγησαν σε πολυετές αδιέξοδο. Τελικά, τον Ιούνιο του 2026 επετεύχθη συμφωνία για ένα νέο, εκσυγχρονισμένο πλαίσιο προστασίας των επιβατών.

Διατηρείται η αποζημίωση για καθυστέρηση άνω των 3 ωρών

Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα ήταν το δικαίωμα αποζημίωσης σε περίπτωση καθυστέρησης πτήσης.

Παρά τις πιέσεις αεροπορικών εταιρειών να αυξηθεί το όριο στις 4 ή και 6 ώρες, τελικά διατηρήθηκε το ισχύον καθεστώς:

• Αποζημίωση από 250€ έως 600€ ανά επιβάτη.
• Δικαίωμα αποζημίωσης όταν η πτήση φθάνει στον προορισμό με καθυστέρηση άνω των 3 ωρών.
• Εξακολουθούν να ισχύουν οι εξαιρέσεις για έκτακτες περιστάσεις (ακραία καιρικά φαινόμενα, απεργίες ελέγχου εναέριας κυκλοφορίας κ.λπ.).

Νέα δικαιώματα για οικογένειες και παιδιά

Η νέα συμφωνία ενισχύει ειδικά την προστασία οικογενειών που ταξιδεύουν με παιδιά.

Πλέον:

• Οι αεροπορικές εταιρείες δεν μπορούν να χρεώνουν επιπλέον ποσά ώστε ένα παιδί να καθίσει δίπλα στον συνοδό του.
• Διασφαλίζεται η δωρεάν γειτονική θέση για ανήλικους και ευάλωτους επιβάτες.
• Ενισχύεται η προστασία ατόμων με αναπηρία και μειωμένη κινητικότητα.

Περισσότερη διαφάνεια στις χρεώσεις χειραποσκευών

Ένα ακόμη σημείο που απασχόλησε έντονα τις ευρωπαϊκές αρχές ήταν οι πρόσθετες χρεώσεις για χειραποσκευές.

Η νέα συμφωνία προβλέπει:

• Υποχρέωση μεγαλύτερης διαφάνειας στις τιμές των εισιτηρίων.
• Σαφή ενημέρωση του επιβάτη για κάθε πρόσθετη χρέωση.
• Απαγόρευση παραπλανητικών πρακτικών σχετικά με το κόστος αποσκευών.

Ενισχυμένη προστασία σε ακυρώσεις και χαμένες ανταποκρίσεις

Οι επιβάτες αποκτούν ισχυρότερα δικαιώματα όταν:

• Χάνουν πτήση ανταπόκρισης λόγω καθυστέρησης.
• Η πτήση ακυρώνεται λιγότερο από 14 ημέρες πριν την αναχώρηση.
• Απαιτείται επαναδρομολόγηση προς τον τελικό προορισμό.

Τέλος στην υποχρεωτική χρήση εφαρμογών

Η συμφωνία αντιμετωπίζει και ένα σύγχρονο πρόβλημα που είχε αρχίσει να εμφανίζεται σε αρκετές αεροπορικές εταιρείες.

Οι εταιρείες δεν θα μπορούν πλέον να υποχρεώνουν τους επιβάτες να εγκαθιστούν εφαρμογές (apps) για να αποκτήσουν κάρτα επιβίβασης ή να ασκήσουν τα δικαιώματά τους.

Τι σημαίνει πρακτικά για τους Έλληνες ταξιδιώτες;

Για τους Έλληνες επιβάτες η συμφωνία αποτελεί θετική εξέλιξη, καθώς:

• Διατηρείται το πολύτιμο δικαίωμα αποζημίωσης μετά από 3 ώρες καθυστέρησης.
• Ενισχύεται η προστασία οικογενειών και παιδιών.
• Αυξάνεται η διαφάνεια στις χρεώσεις.
• Διευκολύνεται η διεκδίκηση δικαιωμάτων σε περιπτώσεις ακύρωσης ή μεγάλης καθυστέρησης πτήσεων.

Συμπέρασμα

Η νέα συμφωνία για τα δικαιώματα των αεροπορικών επιβατών αποτελεί τη σημαντικότερη μεταρρύθμιση στον τομέα των αερομεταφορών εδώ και δύο δεκαετίες. Μετά από 13 χρόνια διαπραγματεύσεων, η Ευρωπαϊκή Ένωση διατήρησε τον πυρήνα της προστασίας των επιβατών και εισήγαγε πρόσθετες εγγυήσεις για καθυστερήσεις, ακυρώσεις, οικογένειες, αποσκευές και διαφάνεια στις αεροπορικές μεταφορές.

επιβατων αεροπορικων