Σημαντική αλλαγή στη διαδικασία εξώσεων
Με τις πρόσφατες τροποποιήσεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και ειδικότερα με τη νέα διατύπωση του άρθρου 637 ΚΠολΔ, εισάγεται μια σημαντική αλλαγή στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Η αλλαγή αυτή επηρεάζει τόσο τις μισθώσεις κατοικιών όσο και τις επαγγελματικές μισθώσεις, καθώς διευρύνει τις περιπτώσεις στις οποίες ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την αποβολή του μισθωτή με τη διαδικασία της διαταγής.
Μέχρι πρόσφατα, η διαταγή απόδοσης μισθίου χρησιμοποιούνταν κυρίως σε περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από δυστροπία του μισθωτή. Στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής ήταν συνήθως υποχρεωμένος να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου, διαδικασία σαφώς πιο χρονοβόρα.
Με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, η διαδικασία επιταχύνεται σημαντικά.
Διαταγή απόδοσης μισθίου και λόγω λήξης της μίσθωσης
Η βασική καινοτομία του νέου άρθρου 637 ΚΠολΔ είναι ότι πλέον η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να εκδοθεί όχι μόνο λόγω μη καταβολής μισθωμάτων αλλά και λόγω παρόδου της διάρκειας της μίσθωσης.
Συγκεκριμένα, ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου όταν:
-
η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως,
-
προκύπτει από τα έγγραφα ότι έχει λήξει η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης,
-
έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση προς τον μισθωτή για την απόδοση του μισθίου.
Με τον τρόπο αυτό παρέχεται στον εκμισθωτή ένα ταχύτερο δικονομικό εργαλείο για την ανάκτηση του ακινήτου του όταν ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Η υποχρέωση προηγούμενης έγγραφης όχλησης
Για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης απαιτείται να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση προς τον μισθωτή, η οποία πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον δεκαπέντε (15) ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης στο δικαστήριο.
Η όχληση αυτή αποτελεί ουσιώδη προϋπόθεση της διαδικασίας. Σε περίπτωση που δεν επιδοθεί ή δεν πληροί τις απαιτούμενες προϋποθέσεις, η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να ακυρωθεί κατόπιν ανακοπής του μισθωτή.
Ειδικότερα για τις επαγγελματικές μισθώσεις
Η νέα ρύθμιση έχει ιδιαίτερη σημασία για τις επαγγελματικές μισθώσεις. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τον Ν. 4242/2014 η ελάχιστη διάρκεια επαγγελματικής μίσθωσης είναι τρία έτη, ακόμη και αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει μικρότερη διάρκεια.
Κατά συνέπεια, η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξης δεν μπορεί να θεμελιωθεί πριν από τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας.
Μετά τη συμπλήρωση της τριετίας και εφόσον η μίσθωση έχει λήξει, ο εκμισθωτής μπορεί να αξιοποιήσει τη διαδικασία του άρθρου 637 ΚΠολΔ για την ταχύτερη ανάκτηση του ακινήτου.
Δυνατότητες άμυνας του μισθωτή
Παρά τη διεύρυνση της διαδικασίας, ο μισθωτής διατηρεί τη δυνατότητα δικαστικής προστασίας. Σε περίπτωση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, μπορεί να ασκήσει ανακοπή προβάλλοντας λόγους όπως:
-
μη πραγματική λήξη της μίσθωσης,σιωπηρή αναμίσθωση λόγω αποδοχής μισθωμάτων μετά τη λήξη,
-
ελαττώματα ή έλλειψη της προηγούμενης όχλησης,
-
καταχρηστική άσκηση δικαιώματος κατά το άρθρο 281 ΑΚ.
Παράλληλα μπορεί να ζητήσει και αναστολή εκτέλεσης της διαταγής μέχρι την εκδίκαση της ανακοπής.
Συμπέρασμα
Η τροποποίηση του άρθρου 637 ΚΠολΔ μεταβάλλει ουσιαστικά το τοπίο στις μισθωτικές διαφορές, καθώς επιτρέπει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και λόγω λήξης της μίσθωσης, επιταχύνοντας τη διαδικασία αποβολής του μισθωτή.
Ταυτόχρονα όμως η ορθή τήρηση των τυπικών προϋποθέσεων της διαδικασίας και η προσεκτική νομική αξιολόγηση κάθε περίπτωσης παραμένουν καθοριστικής σημασίας τόσο για τους εκμισθωτές όσο και για τους μισθωτές.
FAQ
Πότε εκδίδεται διαταγή απόδοσης μισθίου;
Με τη νέα διάταξη του άρθρου 637 ΚΠολΔ, διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να εκδοθεί όχι μόνο λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων αλλά και λόγω λήξης της μίσθωσης.
Απαιτείται εξώδικη όχληση πριν από τη διαταγή απόδοσης μισθίου;
Ναι. Ο εκμισθωτής πρέπει να επιδώσει έγγραφη όχληση στον μισθωτή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν την αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.
Μπορεί ο μισθωτής να αντιδράσει στη διαταγή απόδοσης μισθίου;
Ναι. Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου και να ζητήσει αναστολή εκτέλεσης μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσης.
Ισχύει η νέα διαδικασία και για επαγγελματικές μισθώσεις;
Ναι, αλλά πρέπει να έχει συμπληρωθεί η ελάχιστη διάρκεια των τριών ετών που προβλέπει ο Ν. 4242/2014 για τις επαγγελματικές μισθώσεις.
diatagi apodosis misthiou lixi misthosis