ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

Σ’ αυτήν την περίοδο κρίσης και οικονομικής αστάθειας που περνάει η χώρα και ο καθένας από μας, πολλοί είναι αυτοί που απευθύνονται στο γραφείο μας και μας ρωτούν κατά πόσο τους συμφέρει να επενδύσουν τα χρήματα τους σε ένα ακίνητο από πλειστηριασμό και ποια είναι η σχετική διαδικασία, ή αν μπορούν να αγοράσουν ως πρώτη κατοικία τους ένα πλειστηριαζόμενο ακίνητο. Με αφορμή λοιπόν τα ερωτήματα αυτά, θα περιγράψουμε παρακάτω συνοπτικά τη διαδικασία πλειστηριασμού αλλά και το κατά πόσο είναι συμφέρουσα και ωφέλιμη η αγορά τέτοιων ακινήτων.

Από την 21η Φεβρουαρίου 2018 όλοι οι πλειστηριασμοί που συνδέονται με τράπεζες γίνονται πλέον μέσω διαδικτύου. Συνακόλουθα, όπως αναφέρει εγκύκλιος της ΕΣΕΕ προς τα μέλη της, τα Ειρηνοδικεία πλέον περνούν στην ιστορία και οι πλειστηριασμοί θα διεξάγονται αποκλειστικά και μόνο με ηλεκτρονικά μέσα, ανεξάρτητα από τον   χρόνο επίδοσης της επιταγής και επιβολής της κατάσχεσης.

1. Συμφέρει η αγορά πλειστηριαζόμενου ακινήτου;

Για την εκτίμηση της αξίας λαμβάνεται υπ’όψη η εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της κατάσχεσης και αυτή είναι η τιμή πρώτης προσφοράς (995 παρ 1 τελ. εδάφιο και 993 παρ. 2 τελ. εδάφιο).Η τιμή πρώτης προσφοράς για την έναρξη του πλειστηριασμού ορίζεται στα 2/3 της εκτίμησης στην οποία προέβη ο δικαστικός επιμελητής κατά την κατάσχεση. Αυτή είναι και η τιμή εκκίνησης για την πώληση του κατά τη διάρκεια του πλειστηριασμού. Ωστόσο, αν δεν βρεθούν πλειοδότες, ο πλειστηριασμός επαναλαμβάνεται σε τιμή μειωμένη στο 1/2 της αξίας στην οποία εκτιμήθηκε, ενώ αν πάλι δεν κατακυρωθεί το ακίνητο, μπορεί να γίνει είτε νέος πλειστηριασμός με μειωμένη τιμή πρώτης προσφοράς, είτε να διαταχθεί από το δικαστήριο η ελεύθερη εκποίησή του.

Συνεπώς, εννοείται πως είναι συμφέρουσα η αγορά ενός πλειστηριαζόμενου ακινήτου, αφού υπάρχει το ενδεχόμενο να αποκτήσετε αυτό σε πολλή μικρότερη αξία από την τρέχουσα εμπορική του, ενώ φυσικά μικρότερα είναι και τα έξοδα μεταβίβασης ακινήτου κατά το αντίστοιχο ποσοστό (σημειωτέον ότι για αγορά από πλειστηριασμό καταβάλλετε για έξοδα της συμβολαιογράφου, ποσό 0,75% επί της αξίας αντί του 1,5% που καταβάλλετε για αγορά εκτός πλειστηριασμού). Τέλος, στα πλεονεκτήματα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός ότι δεν χρειάζονται από πλευράς “πωλητή” (οφειλέτη) όλα τα δικαιολογητικά που ζητούνται στην περίπτωση μεταβίβασης με επαχθή ή χαριστική αιτία, οπότε ο υπερθεματιστής παίρνει ακίνητο λίγο πιο γρήγορα και χωρίς βάρη, εφόσον φυσικά δεν ακυρωθεί ο πλειστηριασμός.

Προσοχή: Αν και το όφελος αυτό κατά τη συντριπτική πλειοψηφία είναι δεδομένο, εντούτοις σε κάποιες περιπτώσεις  η τιμή αγοράς του ακινήτου ενδέχεται να ανεβεί σε επίπεδα αρκετά υψηλότερα της τιμής πρώτης προσφοράς, ακόμη και της εμπορικής αξίας του ακινήτου, ανάλογα με το ενδιαφέρον που υπάρχει για την απόκτηση του ακινήτου από υποψήφιους αγοραστές.

2. Τι πρέπει να προσέξω πριν συμμετάσχω σε πλειστηριασμό;

Το καλύτερο που έχετε να κάνετε για την πλήρη προστασία σας πριν υπερθεματίσετε σε ένα πλειστηριασμό είναι να συμβουλευτείτε το δικηγόρο σας.

Τι ενέργειες θα κάνει ο δικηγόρος;
Θα ερευνήσει:
α) εάν έχει τελεσιδικήσει ο εκτελεστός τίτλος του επισπεύδοντα δυνάμει του οποίου επισπεύδεται ο πλειστηριασμός,
β) εάν η απαίτηση για την οποία επισπεύδεται ο πλειστηριασμός είναι νόμιμη,
γ) εάν η απαίτηση για την οποία επισπεύδεται ο πλειστηριασμός είναι αμφισβητήσιμη,
δ) εάν εκκρεμούν κατά του εκτελεστού τίτλου ανακοπή ή έφεση,
ε) εάν εκκρεμεί κάποια ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης και κατά της περίληψης αυτής, με αίτημα την ακύρωση της διαδικασίας της εκτέλεσης και του πλειστηριασμού που επισπεύδεται και
θα παρακολουθήσει και διενεργήσει τις απαραίτητες διαδικασίες για λογαριασμό σας, έτσι ώστε να είστε σίγουροι ότι δεν θα βρεθείτε στο μέλλον εκτεθειμένοι.

3. Τι πρέπει να γνωρίζω για όλη την ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ του πλειστηριασμού;

Συνοπτικά αναφέρουμε όλη την διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού:

• Ο πλειστηριασμός με ηλεκτρονικά μέσα – ηλεκτρονικός πλειστηριασμός – διενεργείται από τον πιστοποιημένο, για το σκοπό αυτόν, υπάλληλο του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού συμβολαιογράφο μέσω των ηλεκτρονικών συστημάτων πλειστηριασμού.
• Η κυριότητα, διοίκηση και διαχείριση των ηλεκτρονικών συστημάτων πλειστηριασμού ανήκει, στους κατά τόπους αρμοδίους Συμβολαιογραφικούς Συλλόγους.
• Τα ηλεκτρονικά συστήματα πλειστηριασμού περιέχουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία τα οποία περιλαμβάνονται στο απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης.
• Στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό λαμβάνουν μέρος υποψήφιοι πλειοδότες που έχουν προηγουμένως πιστοποιηθεί στα ηλεκτρονικά συστήματα πλειστηριασμών.
• Κάθε υποψήφιος πλειοδότης δηλώνει τη συμμετοχή του σε συγκεκριμένο πλειστηριασμό, σύμφωνα με τους όρους αυτού, αφού έχει καταβάλει την εγγύηση της (παρ. 1 του άρθρου 965), το τέλος χρήσης των συστημάτων, και έχει υποβάλλει ηλεκτρονικά το πληρεξούσιο της (παρ. 2 του άρθρου 1003), μέχρι ώρα 15:00 δύο (2) εργάσιμες ημέρες πριν την ορισθείσα ημέρα του πλειστηριασμού. Η κατάθεση της εγγύησης και του τέλους χρήσης των ηλεκτρονικών συστημάτων πλειστηριασμών και του πλειστηριάσματος γίνεται αποκλειστικά σε ειδικό ακατάσχετο επαγγελματικό λογαριασμό που θα διατηρείται σε Ελληνικό Τραπεζικό Ίδρυμα από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού. Κάθε υποψήφιος πλειοδότης διορίζει με ηλεκτρονική δήλωση αντίκλητο που κατοικεί στην περιφέρεια του πρωτοδικείου του τόπου της εκτέλεσης μέχρι ώρα 15:00 δύο (2) εργάσιμες ημέρες πριν από την ορισθείσα ημέρα του πλειστηριασμού, διαφορετικά αντίκλητος θεωρείται ο γραμματέας του πρωτοδικείου του τόπου της εκτέλεσης.
• Ο υπάλληλος του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού μετά το πέρας της προθεσμίας της προηγούμενης παραγράφου ελέγχει τα υποβαλλόμενα αρχεία διαπιστώνει με πράξη του μέχρι ώρα 17.00 της προηγούμενης του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ημέρας την τήρηση των διατυπώσεων και υποβάλλει στα ηλεκτρονικά συστήματα πλειστηριασμού κατάλογο των υποψήφιων πλειοδοτών που δικαιούνται να λάβουν μέρος.
• Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός διενεργείται με επιμέλεια του συμβολαιογράφου της περιφέρειας του τόπου όπου έγινε η κατάσχεση, ο οποίος ορίστηκε για τον πλειστηριασμό. Ο πλειστηριασμός διενεργείται ενώπιον του ίδιου συμβολαιογράφου που ορίστηκε αρχικά και στην περίπτωση πολλαπλών κατασχέσεων. Αν τα κατασχεμένα πράγματα βρίσκονται στην περιφέρεια περισσότερων ειρηνοδικείων, ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός διενεργείται, κατ` επιλογή του επισπεύδοντος, στην περιφέρεια οποιουδήποτε εκ των άνω ειρηνοδικείων. Αρμόδιο για την επίλυση των διαφορών που αναφύονται από τη διενέργεια του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι το δικαστήριο της έδρας του συμβολαιογράφου.
• Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί διενεργούνται ημέρα Τετάρτη ή Πέμπτη ή Παρασκευή, από τις 10:00 π.μ. έως τις 14.00 ή από τις 14.00 έως τις 18:00. Σε περίπτωση υποβολής προσφοράς κατά το τελευταίο λεπτό του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, ήτοι από ώρα 13:59:00 έως 13:59:59 ή από ώρα 17:59:00 έως 17:59:59 δίδεται αυτόματη παράταση πέντε (5) λεπτών. Για κάθε προσφορά που υποβάλλεται κατά το τελευταίο λεπτό της παράτασης, δίδεται νέα αυτόματη παράταση πέντε (5) λεπτών, εφόσον υποβληθεί μεγαλύτερη προσφορά. Οι παρατάσεις μπορούν να συνεχισθούν για χρονικό διάστημα όχι μεγαλύτερο των δύο (2) ωρών από την ορισθείσα ώρα λήξης του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, οπότε ολοκληρώνεται η διαδικασία υποβολής προσφορών.
• Ηλεκτρονικός πλειστηριασμός δεν μπορεί να γίνει από 1η Αυγούστου έως 31 Αυγούστου, καθώς και την προηγούμενη και την επομένη εβδομάδα της ημέρας των εκλογών για την ανάδειξη βουλευτών, αντιπροσώπων στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και Οργάνων Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Η απαγόρευση αυτή ισχύει και για τις επαναληπτικές εκλογές και μόνο για τις περιφέρειες που διεξάγονται τέτοιες, εκτός αν πρόκειται για πλοία, αεροσκάφη και για πράγματα που μπορούν να υποστούν φθορά.
• Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός είναι ανοικτού πλειοδοτικού τύπου κατά τον οποίο υποβάλλονται διαδοχικές προσφορές. Οι συμμετέχοντες υποβάλλουν συνεχώς προσφορά μεγαλύτερη από την εκάστοτε μέγιστη έως το χρόνο λήξης της υποβολής προσφορών. Στα ηλεκτρονικά συστήματα καταγράφονται όλες οι υποβληθείσες κατά τα ανωτέρω προσφορές.
• Με την υποβολή της προσφοράς, οι υποψήφιοι πλειοδότες ενημερώνονται αμέσως από τα συστήματα για το ποσό της προσφοράς τους, τον ακριβή χρόνο υποβολής της, καθώς και ότι αυτή έχει καταγραφεί. Ο υποψήφιος πλειοδότης ενημερώνεται για την εκάστοτε μέγιστη υποβληθείσα προσφορά.
• Όλοι οι υποψήφιοι πλειοδότες που λαμβάνουν μέρος στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό ενημερώνονται αμέσως από τα συστήματα για τυχόν αναστολή, ματαίωση ή διακοπή του πλειστηριασμού, καθώς και για το λόγο αυτής.
• Μετά τη λήξη της διαδικασίας υποβολής των πλειοδοτικών προσφορών ανακοινώνεται το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού μέσω των ηλεκτρονικών συστημάτων. Όσοι έχουν λάβει μέρος στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό ενημερώνονται αμελλητί για το αποτέλεσμά του. Ο υπάλληλος του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού συντάσσει την έκθεση της (παρ. 2 του άρθρου 965), κατακυρώνοντας τα πράγματα στον πλειοδότη.
• Στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό ακινήτων ο υπερθεματιστής έχει υποχρέωση να καταβάλει στον ειδικό τραπεζικό επαγγελματικό λογαριασμό του υπαλλήλου του πλειστηριασμού το πλειστηρίασμα το αργότερο τη δέκατη (10<sup>η</sup>) εργάσιμη ημέρα από τον πλειστηριασμό. Ο υπάλληλος του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού οφείλει, το αργότερο τη δωδέκατη (12<sup>η</sup>) εργάσιμη ημέρα από τον πλειστηριασμό, να καταθέσει το πλειστηρίασμα στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.
• Ο δικαστικός επιμελητής οφείλει, μέσα σε δέκα (10) ημέρες από την κατάσχεση, να καταθέσει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού τον εκτελεστό τίτλο, την έκθεση επίδοσης της επιταγής προς εκτέλεση, την κατασχετήρια έκθεση και τις εκθέσεις επίδοσής της στον οφειλέτη, τον τρίτο κύριο ή νομέα και τον υποθηκοφύλακα ή όποιον τηρεί το κτηματολόγιο ή το μητρώο, καθώς και το πιστοποιητικό βαρών, ο οποίος συντάσσει έκθεση για όλα αυτά. Απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης, που περιλαμβάνει τα ονοματεπώνυμα του υπέρ ου και του καθ` ου η εκτέλεση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου αυτών και αν πρόκειται για νομικά πρόσωπα την επωνυμία και τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, συνοπτική περιγραφή του ακινήτου που κατασχέθηκε κατά το είδος, τη θέση, τα όρια και την έκτασή του, με τα συστατικά και όσα παραρτήματα συγκατάσχονται, καθώς και μνεία των υποθηκών ή προσημειώσεων που υπάρχουν επάνω στο ακίνητο, την τιμή της πρώτης προσφοράς, του ποσού για το οποίο γίνεται η κατάσχεση, τους όρους του πλειστηριασμού και την τυχόν διενέργεια του με ηλεκτρονικά μέσα, που τυχόν θέτει ο υπέρ ου η εκτέλεση και που γνωστοποιήθηκαν στο δικαστικό επιμελητή με την εντολή εκτέλεσης και, το όνομα και τη διεύθυνση του υπαλλήλου του πλειστηριασμού, καθώς και τον τόπο, την ημέρα και την ώρα του πλειστηριασμού, εκδίδεται από τον δικαστικό επιμελητή και δημοσιεύεται με επιμέλεια αυτού μέχρι την δέκατη πέμπτη ημέρα από την κατάσχεση στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Τομέα Ασφάλισης Νομικών του Ενιαίου Ταμείου Ανεξάρτητα Απασχολουμένων. Το απόσπασμα επιδίδεται μέσα στην ίδια προθεσμία στον τρίτο κύριο ή νομέα και στους ενυπόθηκους δανειστές.

               O πλειστηριασμός δεν μπορεί να γίνει χωρίς να τηρηθούν οι παραπάνω διατυπώσεις των όρων, διαφορετικά είναι άκυρος.

 

4. Τι γίνεται με τα βάρη που υπάγονται στο ακίνητο;

Όσον αφορά τα βάρη που υπήρχαν στο ακίνητο, μετά την κατακύρωση δηλαδή την αγορά του από πλειστηριασμό, εξαλείφονται, δηλαδή το ακίνητο είναι πλέον ελεύθερο βαρών. Εξαλείφονται ακόμη και τα βάρη που εγγράφηκαν στο ακίνητο και μετά την κατάσχεσή του, θα πρέπει να γίνει όμως σχετικά προσεκτική έρευνα δικηγόρου, προκειμένου να εντοπιστούν και να εξαλειφθούν. Αν ο πλειστηριασμός όμως ακυρωθεί, αναβιώνουν αυτοδικαίως οι υποθήκες και οι προσημειώσεις που εξαλείφθηκαν.

Συμπέρασμα: Αν εξαιρέσει κανείς λοιπόν την λίγο αγχωτική για μερικούς διαδικασία του πλειστηριασμού και το μειονέκτημα της καταβολής του ποσού της αγοράς κατά το χρόνο της διενέργειας του πλειστηριασμού, η αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό, δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί ως μια έξυπνη και κερδοφόρα για τον αγοραστή ενέργεια, δεδομένου ότι θα προβεί στην αγορά ενός ακινήτου καταβάλλοντας τουλάχιστον κατά 30% λιγότερο κόστος απ’ ότι αν θα το αγόραζε με τη γνωστή διαδικασία εκτός πλειστηριασμού.

 
5. Τι κινδύνους μπορεί να επιφυλάσσει η αγορά μέσω πλειστηριασμού;

• Καταρχάς, ο πλειστηριασμός συνιστά νόμιμο τίτλο κτήσης της κυριότητας ενός ακινήτου και με την μεταγραφή της περίληψης κατακύρωσης, ο υπερθεματιστής καθίσταται κύριος του ακινήτου. Ωστόσο, η νομή του ιδίου ακινήτου δεν αποκτάται αυτοδικαίως από τον υπερθεματιστή αλλά απαιτείται να του παραδοθεί αυτή από τον καθού η εκτέλεση ή άλλως να λάβει χώρα αναγκαστική εκτέλεση και συγκεκριμένα βίαια αποβολή του οφειλέτη από την νομή.
• Εάν ο υπερθεματιστής κατέβαλλε το πλειστηρίασμα, όμως δεν απέκτησε το εκπλειστηριασμένο πράγμα επειδή ο πλειστηριασμός ακυρώθηκε είτε κατόπιν ανακοπής του άρθρου 933 ΚΠολΔ είτε λόγω ευόδωσης έφεσης είτε για κάποιον άλλο λόγο, ενδεχομένως να χρειαστεί να εγείρει αγωγή σύμφωνα με το από το άρθρο 904 ΑΚ για να διεκδικήσει το καταβληθέν από μέρους του ποσό (του εκπλειστηριάσματος).