Όλο και περισσότερες είναι πλέον οι μισθωτικές σχέσεις που εξελίσσονται προβληματικά, με αποτέλεσμα, πέρα από τα τραπεζικά ιδρύματα που αδυνατούν να εισπράξουν τις οφειλόμενες δόσεις των στεγαστικών δανείων, να αδυνατούν και οι ιδιοκτήτες ακινήτων – εκμισθωτές να εισπράξουν τα οφειλόμενα σε αυτούς μισθώματα. Και αν στην πρώτη περίπτωση, οι οφειλέτες βρίσκονται αντιμέτωποι με την κατάσχεση του ακινήτου τους και την εκπλειστηρίαση αυτού, στην δεύτερη περίπτωση, οι ενοικιαστές είναι αντιμέτωποι με την έξωση τους από το μίσθιο – δηλαδή την αποχώρησή τους από την μισθωμένη κατοικία τους. Προς ενημέρωσή σας και σε απάντηση των σχετικών ερωτημάτων σας, παραθέτουμε τη διαδικασία και τους τρόπους με τους οποίους μπορεί να προστατευθεί ο ιδιοκτήτης ακινήτου – εκμισθωτής, έναντι του κακοπληρωτή μισθωτή – ενοικιαστή.
1. Καταγγελία Μίσθωσης
Σε περίπτωση μη τήρησης των όρων της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή – ενοικιαστή, και συγκεκριμένα σε περίπτωση μη τήρησης της υποχρέωσης για καταβολή μισθώματος μέσα σε συγκεκριμένο χρόνο, ο νόμος δίνει στον εκμισθωτή – ιδιοκτήτη το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημίωση. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 597 του Αστικού Κώδικα : « αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης».
Στο σημείο αυτό, επιδιώκοντας την όσο το δυνατόν πιο αναίμακτη και λιγότερο χρονοβόρα λύση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής – ιδιοκτήτης, με φροντίδα δικηγόρου, επιδίδει εξώδικο στον ενοικιαστή με το οποίο τον ενημερώνει ότι λόγω αθέτησης από μέρους του των όρων της μίσθωσης/ μη πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων, καταγγέλλει τη μεταξύ τους σύμβαση μίσθωσης και ζητά αφενός να του καταβληθούν τα οφειλόμενα μισθώματα, αφετέρου να του παραδοθεί η χρήση του μισθίου. Στο στάδιο αυτό, εφόσον ο ενοικιαστής είναι συνειδητός πολίτης και δεν συνηθίζει να μπλέκει σε δικαστικές περιπέτειες, αν δεν αποχωρήσει από το μίσθιο, τουλάχιστον θα καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα και θα προσπαθήσει από δω και στο εξής να είναι συνεπής.
2. Κατάθεση Αγωγής κατά τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.
Στην περίπτωση που ο μισθωτής – ενοικιαστής, δεν θορυβηθεί από την αποστολή της εξωδίκου καταγγελίας, το επόμενο στάδιο είναι η κατάθεση Αγωγής Απόδοσης Μισθίου και καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων κατά τη διαδικασία των Μισθωτικών Διαφορών. Για την κατάθεση της αγωγής, απαιτείται η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μισθώσεως, η καθυστέρηση καταβολής μισθώματος και η σχετική υπερημερία του ενοικιαστή – μισθωτή ως προς την πληρωμή του μισθώματος και ανάλογα με την επιλεγόμενη από τον δικηγόρο νομική βάση, απαιτείται είτε καταγγελία της μίσθωσης είτε δυστροπία του ενοικιαστή (για την κατάθεση αγωγής με βάση το άρθρο 597 ΑΚ απαιτείται καταγγελία ενώ για κατάθεση αγωγής με βάση το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠοΛ δεν απαιτείται προηγούμενη καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως, αλλά η καθυστέρηση του μισθώματος να οφείλεται σε δυστροπία του ενοικιαστή), δεν αποκλείεται δε να ζητηθεί και αποζημίωση λόγω της πρόωρης λύσης της σύμβασης μισθώσεως. Η αγωγή κατατίθεται είτε στο Ειρηνοδικείο, είτε στο Πρωτοδικείο, ανάλογα με το ύψος του μηνιαίου μισθώματος (έως 450 € μίσθωμα υπάγεται στην αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου) στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο που αφορά η σύμβαση μίσθωσης και υπόκειται σε ένδικα μέσα.
3 .Έκδοση Διαταγής απόδοσης μισθίου
Τρίτος και τελευταίος τρόπος για την προστασία του εκμισθωτή από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή, τρόπος ο οποίος βρίσκεται και πιο ψηλά στις επιλογές των εκμισθωτών λόγω του σύντομου χρόνου έκδοσης απόφασης και του μικρού σχετικά κόστους έκδοσης, είναι η έκδοση διαταγής αποδόσεως μισθίου. Η διαδικασία για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου θυμίζει για όσους γνωρίζουν τη διαδικασία για την έκδοση διαταγής πληρωμής, αφού κι εδώ, κατατίθεται η Αίτηση με τα σχετικά αποδεικτικά έγγραφα στο αρμόδιο δικαστήριο και χωρίς την ύπαρξη προφορικής αποδεικτικής διαδικασίας ή την ακρόαση του ενοικιαστή, εκδίδεται η σχετική απόφαση έξωσης του τελευταίου. Ωστόσο, για την έκδοση σχετικής απόφασης, πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, όπως η ύπαρξη έγκυρης και έγγραφης σύμβασης μίσθωσης, η καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία του ενοικιαστή και αλλά και να έχει τηρηθεί η συγκεκριμένη εκ του νόμου ταχθείσα διαδικασία, ήτοι απαιτείται να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση του μισθωτή (εξώδικο) τουλάχιστον 15 μέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου και η μη πληρωμή του μισθώματος μέσα στον χρόνο αυτό. Η έκδοση σχετικής απόφασης είναι ζήτημα ημερών (ανάλογα με το φόρτο του δικαστηρίου, στο οποίο έχει εισαχθεί η σχετική Αίτηση), αποτελεί δε τίτλο εκτελεστό και μπορεί να εκτελεσθεί μετά την πάροδο είκοσι ημερών από την επίδοση της απόφασης στον οφειλέτη- ενοικιαστή.
Στα πλεονεκτήματα του παρόντος τρόπου προστασίας του εκμισθωτή, είναι ο σύντομος χρόνος έκδοσης απόφασης που σημαίνει και άμεσο εξοπλισμό του εκμισθωτή με εκτελεστό τίτλο για την έξωση του ενοικιαστή και την διεκδίκηση των οφειλόμενων μισθωμάτων, πρέπει ωστόσο να μην παραβλέπεται το γεγονός ότι είναι και κατ’ αυτής δυνατή η άσκηση ενδίκων μέσων από τον ενοικιαστή, που μπορούν να επιφέρουν και την αναστολή εκτέλεσης της απόφασης για απόδοση του μισθίου.
Σε περίπτωση λοιπόν που αντιμετωπίζετε σχετικό πρόβλημα με τον ενοικιαστή σας, απευθυνθείτε άμεσα σε δικηγόρο προκειμένου, εκτιμώντας ανάλογα τις ιδιορρυθμίες και τις ιδιαιτερότητες της δικής σας μισθωτικής σχέσης, να επιλέξετε τον πιο σύμφορο για την περίπτωσή σας τρόπο προστασίας σας.