Μία σημαντική αλλαγή για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει ο Ν. 5326/2026 (ΦΕΚ Α΄ 125/4.8.2026). Με το άρθρο 61 τροποποιείται το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998 και θεσπίζεται νέα διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η αλλαγή έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία για όσους νέμονται επί πολλά χρόνια ένα ακίνητο, χωρίς να διαθέτουν μεταγεγραμμένο τίτλο κυριότητας, και διαπιστώνουν ότι στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου το ακίνητο δεν έχει καταχωριστεί στο όνομά τους.
Τι σημαίνει «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο;
Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» εμφανίζεται όταν, κατά την κτηματογράφηση, δεν δηλώθηκε ή δεν κατέστη δυνατό να ταυτοποιηθεί ο πραγματικός δικαιούχος ενός ακινήτου.
Αυτό δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι το ακίνητο δεν έχει ιδιοκτήτη.
Στην πράξη υπάρχουν πολλές περιπτώσεις στις οποίες ένα πρόσωπο ή μία οικογένεια κατέχει και χρησιμοποιεί ένα ακίνητο επί δεκαετίες, χωρίς όμως να διαθέτει συμβολαιογραφικό τίτλο που να αποδεικνύει την κυριότητά του.
Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να θεμελιώνεται δικαίωμα κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή λόγω άσκησης νομής επί του ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι ετών.
Τι αλλάζει με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026;
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η εισαγωγή της κτηματολογικής διαμεσολάβησης ως υποχρεωτικού σταδίου πριν από τη συζήτηση της αναγνωριστικής αγωγής.
Ο ενδιαφερόμενος που ζητά να αναγνωριστεί ως κύριος ακινήτου λόγω έκτακτης χρησικτησίας, ενώ το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», οφείλει πλέον να προσφύγει προηγουμένως σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης ενώπιον διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, κατόχου πτυχίου Νομικής και εγγεγραμμένου στο ειδικό μητρώο.
Η τήρηση της διαδικασίας δεν είναι προαιρετική.
Εάν δεν πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία, η συζήτηση της αγωγής είναι απαράδεκτη.
Πώς ξεκινά η νέα διαδικασία;
Ο ενδιαφερόμενος πρέπει αρχικά να επιλέξει τον κατάλληλο κτηματολογικό διαμεσολαβητή.
Στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, με την καταβολή του προβλεπόμενου πάγιου τέλους.
Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται από το Κτηματολόγιο έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της σχετικής αίτησης.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στην προθεσμία που ακολουθεί: η πρόσκληση για την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία πρέπει να πραγματοποιείται τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων.
Η μη τήρηση της συγκεκριμένης προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.
Πώς αποδεικνύεται η έκτακτη χρησικτησία;
Ο νέος νόμος δεν αρκείται σε μία απλή δήλωση του ενδιαφερομένου ότι κατέχει το ακίνητο επί είκοσι χρόνια.
Αντίθετα, προβλέπει συγκεκριμένο αποδεικτικό πλαίσιο.
Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει την προσκόμιση τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία, μεταξύ των οποίων μπορούν να περιλαμβάνονται:
– λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του νομέα,
– μισθωτήρια ή αποδείξεις καταβολής μισθωμάτων,
– δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές,
– οικοδομική άδεια ανέγερσης ή επισκευής,
– τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας,
– ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι χρόνια πριν και διαθέτει βέβαιη χρονολογία.
Τα παραπάνω στοιχεία αποκτούν πλέον ιδιαίτερη σημασία, καθώς ο ενδιαφερόμενος πρέπει να οργανώσει έναν επαρκή αποδεικτικό φάκελο ήδη πριν από την έναρξη της διαδικασίας.
Απαραίτητες δύο ένορκες βεβαιώσεις
Πέρα από τα παραπάνω έγγραφα, απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις.
Οι μάρτυρες πρέπει να αναφέρονται ρητά στην εικοσαετή νομή του ακινήτου και να προσδιορίζουν με επάρκεια:
– τη θέση του ακινήτου,
– το εμβαδόν του,
– τα όριά του και
– τα πραγματικά περιστατικά από τα οποία προκύπτει η άσκηση της νομής.
Η εικοσαετία πρέπει να έχει ήδη συμπληρωθεί μέχρι την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης.
Ε9 τουλάχιστον δέκα ετών
Ιδιαίτερα σημαντική είναι ακόμη μία προϋπόθεση που θέτει ο νέος νόμος.
Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει Ε9 στο οποίο η επίμαχη ιδιοκτησία εμφανίζεται τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Η φορολογική δήλωση του ακινήτου αποκτά επομένως ιδιαίτερη αποδεικτική σημασία στη νέα διαδικασία.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε ενέργεια είναι σκόπιμο να ελέγχεται όχι μόνο η σημερινή εικόνα του Ε9 αλλά και το ιστορικό των δηλώσεων του ακινήτου.
Τι συμβαίνει όταν εμπλέκεται το Ελληνικό Δημόσιο;
Μία από τις σημαντικότερες καινοτομίες του νέου πλαισίου αφορά τη συμμετοχή του Δημοσίου.
Το Ελληνικό Δημόσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου συμμετέχουν πλέον στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης όταν είναι διάδικοι.
Όταν εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, ο διαμεσολαβητής ενημερώνει εγγράφως τους διαδίκους τουλάχιστον τριάντα ημέρες πριν από τη συνεδρία.
Μέχρι τη διενέργειά της, οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να γνωστοποιήσουν εάν προβάλλουν ή όχι δικαιώματα του Δημοσίου επί του συγκεκριμένου ακινήτου.
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι, εάν το σχετικό έγγραφο δεν αποσταλεί, δημιουργείται τεκμήριο ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου.
Μπορεί πλέον να διορθωθεί το Κτηματολόγιο χωρίς να ολοκληρωθεί δίκη;
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο πρακτικό αποτέλεσμα της νέας ρύθμισης.
Εφόσον κατά τη διαδικασία το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης, με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.
Το πρακτικό, μαζί με τα απαιτούμενα αποδεικτικά στοιχεία, κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Ως αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται η έκτακτη χρησικτησία.
Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, μία διαδικδρομή που μπορεί να οδηγήσει στη διόρθωση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής χωρίς να απαιτείται η ολοκλήρωση μιας πολυετούς αντιδικίας.
Τι γίνεται αν απαιτείται αλλαγή στα όρια του ακινήτου;
Εάν η υπόθεση περιλαμβάνει και γεωμετρική μεταβολή του ακινήτου, απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή.
Στο πρακτικό διαμεσολάβησης πρέπει να επισυνάπτονται, επί ποινή ακυρότητας, το προβλεπόμενο τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στο Κτηματολόγιο.
Στις υποθέσεις αυτές είναι επομένως αναγκαία η συντονισμένη συνεργασία δικηγόρου και μηχανικού.
Υπάρχει φορολογική υποχρέωση;
Ναι.
Πριν από την καταχώριση του πρακτικού διαμεσολάβησης στο κτηματολογικό φύλλο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η προβλεπόμενη δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό.
Η φορολογική διάσταση της υπόθεσης πρέπει συνεπώς να ελέγχεται εγκαίρως και όχι στο τελευταίο στάδιο της διαδικασίας.
Σε ποια ακίνητα δεν εφαρμόζεται η νέα διαδικασία;
Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι η συγκεκριμένη διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που εμπίπτουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.
Επομένως, πριν από την έναρξη οποιασδήποτε διαδικασίας απαιτείται έλεγχος της νομικής και κτηματολογικής κατάστασης του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί εάν η συγκεκριμένη οδός μπορεί πράγματι να εφαρμοστεί.
Τι πρέπει να κάνει κάποιος που έχει ακίνητο καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται παθητικά, ιδίως όταν ο ενδιαφερόμενος νέμεται το ακίνητο επί σειρά ετών.
Μετά τον Ν. 5326/2026 απαιτείται οργανωμένη προετοιμασία του φακέλου και έλεγχος, μεταξύ άλλων:
1. της κτηματολογικής εγγραφής και του ΚΑΕΚ,
2. του χρόνου και των πράξεων νομής,
3. των διαθέσιμων αποδεικτικών εγγράφων,
4. των δηλώσεων Ε9 προηγούμενων ετών,
5. της δυνατότητας λήψης των απαιτούμενων ενόρκων βεβαιώσεων,
6. τυχόν δικαιωμάτων που προβάλλει το Ελληνικό Δημόσιο και
7. της ύπαρξης γεωμετρικών διαφορών που απαιτούν τη συνδρομή μηχανικού.
Η σωστή προετοιμασία πριν από την έναρξη της διαμεσολάβησης είναι κρίσιμη, καθώς ο νέος νόμος προβλέπει συγκεκριμένες προϋποθέσεις και αυστηρές διαδικαστικές απαιτήσεις.
Συμπέρασμα:
Το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 μεταβάλλει ουσιαστικά τον τρόπο αντιμετώπισης των ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία προβάλλεται δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, η ενεργός συμμετοχή του Δημοσίου και η δυνατότητα καταχώρισης του πρακτικού διαμεσολάβησης στο Κτηματολόγιο δημιουργούν ένα νέο πλαίσιο, το οποίο μπορεί σε κατάλληλες περιπτώσεις να οδηγήσει σε ταχύτερη επίλυση της ιδιοκτησιακής εκκρεμότητας.
Παράλληλα, όμως, η διαδικασία είναι αυστηρά τυποποιημένη και απαιτεί πλήρη αποδεικτικό φάκελο και προσεκτική τήρηση των προβλεπόμενων προθεσμιών.
Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει τον έλεγχο κτηματολογικών εγγραφών, τη διερεύνηση των προϋποθέσεων έκτακτης χρησικτησίας, την προετοιμασία του απαιτούμενου φακέλου και τη νομική εκπροσώπηση σε διαδικασίες διόρθωσης ανακριβών πρώτων εγγραφών και ακινήτων με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».
epikoinonia
"(Απαραίτητο)" indicates required fields
Το παρόν έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή, καθώς κάθε κτηματολογική υπόθεση πρέπει να εξετάζεται με βάση τα συγκεκριμένα στοιχεία και έγγραφα του ακινήτου.