Header

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΝΟΜΟΣ ΚΑΤΣΕΛΗ

Ο Νόμος 3869/2010 για την ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων είναι ίσως ο πιο πολυσυζητημένος νόμος στην περίοδο της κρίσης. Παρέχει ένα τελευταίο καταφύγιο στους υπερχρεωμένους δανειολήπτες με σκοπό να επανακάμψουν οικονομικά και ηθικά και να επανενταχθούν στο κοινωνικό σύνολο. Σε ό,τι αφορά την περιουσία του οφειλέτη ο νόμος ακολουθεί την λογική της πτώχευσης εταιριών, δηλαδή το Δικαστήριο διατάσσει την ρευστοποίηση ακινήτων με σκοπό να ικανοποιηθούν οι πιστωτές του οφειλέτη από το τίμημα. Ακριβώς όμως επειδή δεν πρόκειται για εταιρία, αλλά για φυσικό πρόσωπο, ο νόμος μεριμνά για την κύρια κατοικία του, την οποία υπό προϋποθέσεις μπορεί να εξαιρέσει από την ρευστοποίηση. Παρακάτω αναλύονται οι προϋποθέσεις και η διαδικασία προκειμένου να εξαιρεθεί αυτή, αλλά και η νέα δυνατότητα να συνεισφέρει το Δημόσιο καταβάλλοντας μέρος της δόσης του οφειλέτη. Επίσης, γίνεται επιγραμματική αναφορά στην τύχη της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη υπό το νέο καθεστώς.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις διάσωσης της κύριας κατοικίας του οφειλέτη;

  • Το ακίνητο που θέλουμε να εξαιρεθεί από την ρευστοποίηση να αποτελεί την κύρια κατοικία του οφειλέτη ή την δυνητική κύρια κατοικία του. Διασώζεται, μάλιστα, ακόμη και αν ο/η σύζυγος διαθέτει άλλο ακίνητο.
  • Ο οφειλέτης να θεωρείται συνεργάσιμος δανειολήπτης απέναντι στα τραπεζικά ιδρύματα στα οποία έχει οφειλές, με βάση τον Ν. 4224/2013 (Κώδικας Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδος). Η προϋπόθεση αυτή εισάγεται για πρώτη φορά στην εκδίκαση υποθέσεων υπερχρεωμένων νοικοκυριών και συναρτάται κυρίως με την έγκαιρη ενημέρωση της πιστώτριας τράπεζας για αλλαγή των προσωπικών στοιχείων του οφειλέτη, αλλά και την απάντηση εντός 15 ημερών σε κάθε έγγραφο που εκείνη αποστέλει.
  • Σε αυτό το σημείο εφιστούμε την προσοχή σε δανειολήπτες στους οποίους έχει αποσταλεί έγγραφο ενημέρωσης ότι είναι υπερήμεροι, συνοδευόμενο συνήθως από την Τυποποιημένη Κατάσταση Οικονομικής Πληροφόρησης, την οποία καλούνται να συμπληρώσουν. Καθώς η συμπλήρωση είναι απαραίτητη, εάν ο οφειλέτης σχεδιάζει να ενταχθεί στον Ν. 3869/2010, τα έγγραφα θα πρέπει να συμπληρωθούν με ιδιαίτερη προσοχή. Είναι, δε, χρήσιμο να επισκεφθείτε δικηγόρο, προκειμένου να αντιπροτείνετε σχέδιο εξυπηρέτησης των οφειλών σας προς την τράπεζα και με αυτόν τον τρόπο να προφυλαχθείτε από παγίδες, που θα εμποδίσουν την υπαγωγή σας στον ν. 3869/2010, δηλώνοντας για παράδειγμα ανακριβώς την τρέχουσα ικανότητα αποπληρωμής σας.
  • Το ακίνητο που αποτελεί την κύρια κατοικία του οφειλέτη να έχει αντικειμενική αξία ανάλογη της οικογενειακής του κατάστασης: έως 180.000,00 ευρώ αν πρόκειται για άγαμο, 220.000,00 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο. Στην περίπτωση ύπαρξης τέκνων προστίθεται και ποσό 20.000,00 ευρώ για κάθε τέκνο.
  • Το συνολικό καθαρό-διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημα να ανέρχεται έως και το ύψος των ευλόγων δαπανών διαβίωσης προσαυξημένο κατά 70%. Το ύψος αυτό καθορίζεται από Απόφαση του Κυβερνητικού Συμβουλίου Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους με βάση την ετήσια Έρευνα Οικογενειακών Προϋπολογισμών. Επί του παρόντος έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση του έτους 2014, η οποία βασίζεται σε υπολογισμούς με βάση τις δαπάνες και τα εισοδήματα του έτους 2013. Συγκεκριμένα:
  • Ένας ενήλικας : 537,00 + 375,90 (70%) = 912,90 ευρώ
  • Δύο ενήλικες : 906,00 + 634,20 (70%) = 1.540,20 ευρώ
  • Επιπλέον ποσό για κάθε εξαρτώμενο τέκνο : 221,00 + 154,70 (70%) = 375,70 ευρώ
  • Επιπλέον ποσό για κάθε εξαρτώμενο ενήλικα : 208,00 + 145,60 (70%) = 353,60 ευρώ

Είναι αναγκαίο, βέβαια, να διευκρινιστεί ότι ο Νόμος αφήνει περιθώριο εκτίμησης στον δικάζοντα Δικαστή, στον οποίο επιτρέπει να συνεκτιμήσει την ιδιάζουσα περίπτωση οφειλετών, οι οποίοι έχουν για κάποιον λόγο (επί παραδείγματι λόγω ασθενείας) αυξημένο κόστος διαβίωσης.

 Τι ποσό θα καταβάλεται μηνιαίως για την διάσωση της κύριας κατοικίας;

Μία από τις πολύ σημαντικές αλλαγές που επέφερε η τελευταία τροποποίηση του Νόμου 3869/2010 αφορά στο ύψος του ποσού αποπληρωμής. Ενώ, λοιπόν, μέχρι τις 31.12.2015 ίσχυε ότι το οριζόμενο από το Δικαστήριο ποσό έπρεπε να ανέρχεται έως και το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, επιμεριζόμενο σε σταθερές δόσεις για χρονικό διάστημα κατά κανόνα 20 ετών, πλέον το ποσό αποπληρωμής ισούται με το πλειστηρίασμα που θα προέκυπτε εάν οι πιστωτές έβγαζαν σε πλειστηριασμό το ακίνητο. Με αυτόν τον τρόπο ο νομοθέτης επιχείρησε να εξισώσει την μεταχείριση των δανειστών εντός και εκτός του Ν. 3869/2010. Επομένως, από τον συνδυασμό των διατάξεων που εφαρμόζονται γενικά στους πλειστηριασμούς ακινήτων προκύπτει ότι :

(Ποσό Αποπληρωμής) = 2/3 (Εμπορικής Αξίας Ακινήτου) – (Έξοδα Αναγκαστικής Εκτέλεσης)

Μάλιστα, ο Νόμος υποχρεώνει τον οφειλέτη που υπάγεται στον Ν. 3869/2010 από 01.01.2016 να προσάγει στο Δικαστήριο εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή, η οποία θα προσδιορίζει την εμπορική αξία του ακινήτου, προκειμένου να προβεί σε αυτόν τον «εικονικό πλειστηριασμό».

Ακόμη, με τις νέες διατάξεις, ο οφειλέτης έχει την ευχέρεια να προσδιορίσει το ύψος των καταβαλόμενων δόσεών στις οποίες επιθυμεί να προβεί, με βάση την τρέχουσα ικανότητα αποπληρωμής του, με δύο περιορισμούς· πρώτον, τα ποσά να αναπροσαρμόζονται προς τα πάνω, κατά κανόνα κατά ποσοστό 5% ανά πενταετία και δεύτερον το άθροισμα των καταβαλόμενων ποσών να καλύψει το σύνολο του ποσού αποπληρωμής, όπως αναλύθηκε ανωτέρω. Το ποσοστό της αναπροσαρμογής, πάντως, μπορεί να είναι μεγαλύτερο, μικρότερο ή ακόμη και μηδενικό με ειδική αιτιολογία, αλλά πάντως δεν επιτρέπεται να μειωθεί το ύψος της δόσης.

 Σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να συμμετάσχει το Δημόσιο στην καταβολή δόσεων για την διάσωση της κύριας κατοικίας;

 Μία ακόμη καινοτομία των νέων διατάξεων είναι η δυνατότητα συμμετοχής του Δημοσίου, για χρονικό διάστημα όχι μεγαλύτερο των τριών ετών, με καταβολή μέρους της δόσης που όρισε το Δικαστήριο για την διάσωση της κύριας κατοικίας. Οι προϋποθέσεις είναι οι εξής:

  • Να έχει υπαχθεί ο οφειλέτης στον Ν. 3869/2010 και να έχει εκδοθεί οριστική δικαστική απόφαση. Δεν αρκεί, δηλαδή, η Προσωρινή Διαταγή που εκδίδεται στο πρώτο στάδιο της διαδικασίας.
  • Να υποβάλει αίτηση ο οφειλέτης ηλεκτρονικά, εντός των οριζόμενων προθεσμιών στην αρμόδια υπηρεσία.
  • Η αντικειμενική αξία της κατοικίας του να είναι ανάλογη της οικογενειακής του κατάστασης. Συγκεκριμένα έως 120.000,00 ευρώ αν πρόκειται για άγαμο, 160.000,00 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο. Στην περίπτωση ύπαρξης τέκνων προστίθεται και ποσό 20.000,00 ευρώ για κάθε τέκνο.
  • Τα εισοδήματά του οφειλέτη να ανέρχονται έως το ύψος των ευλόγων δαπανών διαβίωσης. Χρησιμοποιώντας τα ίδια στοιχεία, όπως και ανωτέρω, προκύπτουν τα εξής:
  • Ένας ενήλικας : 537,00 ευρώ
  • Δύο ενήλικες : 906,00 ευρώ
  • Επιπλέον ποσό για κάθε εξαρτώμενο τέκνο : 221,00 ευρώ
  • Επιπλέον ποσό για κάθε εξαρτώμενο ενήλικα : 208,00 ευρώ

Σε  τι ποσό θα συνεισφέρει το Δημόσιο εφόσον γίνει δεκτή η αίτηση προς το Δημόσιο;

Το ποσό αυτό προσδιορίζεται από την μέγιστη δυνατότητα αποπληρωμής του οφειλέτη. Στην πραγματικότητα, δηλαδή, το Δημόσιο έως και τρία χρόνια θα συνεισφέρει καταβάλοντας το μέρος της δόσης που αδυνατεί να καταβάλει ο οφειλέτης. Πάντως, ο νόμος υποχρεώνει τον οφειλέτη με ετήσιο εισόδημα έως και 8.000 ευρώ να δίνει τουλάχιστον το 5% του καθαρού του εισοδήματός του και τον οφειλέτη με ετήσιο εισόδημα μεγαλύτερο των 8.000 ευρώ να δίνει τουλάχιστον το 10% του καθαρού του εισοδήματος. Το ποσό που δεν έχει την δυνατότητα να καταβάλει ο οφειλέτης καταβάλεται από το Δημόσιο. Ιδιαιτέρως θα πρέπει να προσεχθεί ο οφειλέτης να εξυπηρετεί το δικό του μέρος της δόσης όσο συνεισφέρει το Δημόσιο, καθώς σε περίπτωση που καθυστερήσει ποσό μεγαλύτερο από τρεις δόσεις, η συνεισφορά του Δημοσίου διακόπτεται.

Τι θα συμβεί με την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του οφειλέτη, πέραν της κύριας κατοικίας;

Είναι ακόμη αβέβαιες οι εξελίξεις σε ό,τι αφορά την υπόλοιπη περιουσία του οφειλέτη. Πέραν της πιθανότητας ρευστοποίησής της, υπήρχε και εξακολουθεί να υπάρχει η δυνατότητα να διαταχθεί η εκμετάλλευσή της, όταν αυτή κρίνεται περισσότερο συμφέρουσα. Ειδικότερα σε ό,τι αφορά την ρευστοποίηση και προκειμένου να διαταχθεί αυτή από το Δικαστήριο, οι βασικές προϋποθέσεις που έθετε ο Ν. 3869/2010 και με το προηγούμενο νομικό καθεστώς ήταν να πρόκειται για περιουσία ρευστοποιήσιμη (για παράδειγμα δεν θεωρείται ρευστοποιήσιμο ένα αυθαίρετο κτίσμα σε δάσος) και να κρίνεται απαραίτητη η ρευστοποίηση (δηλαδή το ποσό που αναμένεται να προκύψει από την διαδικασία να είναι επαρκές για να καλύψει τόσο τα έξοδα της εκποίησης, όσο και ένα ουσιώδες μέρος της οφειλής του οφειλέτη). Οι ίδιες προϋποθέσεις ισχύουν και με το νέο καθεστώς, οπότε είναι πιθανό τα ίδια ακίνητα που θα κρίνονταν προηγουμένως άνευ αξίας, να κριθούν και πάλι με τον ίδιο τρόπο.

Ωστόσο, ενώ με το προηγούμενο καθεστώς τα μη ρευστοποιήσιμα ακίνητα αποδίδονταν στην ελεύθερη χρήση και εκμετάλλευση του ιδιοκτήτη-οφειλέτη, με τις νέες διατάξεις θεωρούνται κατασχεμένη περιουσία. Με αυτόν τον τρόπο ο νομοθέτης επεδίωξε να διασφαλίσει τους πιστωτές του οφειλέτη σε περιπτώσεις που μετά από κάποιο χρονικό διάστημα το αγοραστικό ενδιαφέρον ή η αξία της υπόλοιπης περιουσίας του οφειλέτη άλλαξε σημαντικά. Έτσι, με το νέο καθεστώς, οι δανειστές θα έχουν την δυνατότητα σε μεταγενέστερο χρόνο να ζητήσουν από το Δικαστήριο εκ νέου την ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας, η οποία θα παραμένει δεσμευμένη, αιτιολογώντας την διαφοροποίηση στην αξία της.

 Αντωνία Θ. Καρδαμάκη

Ασκούμενη Δικηγόρος στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης