Header

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

Σ’ αυτήν την περίοδο κρίσης και οικονομικής αστάθειας που περνάει η χώρα και ο καθένας από μας, πολλοί είναι αυτοί που απευθύνονται στο γραφείο μας και μας ρωτούν κατά πόσο τους συμφέρει να επενδύσουν τα χρήματα τους σε ένα ακίνητο από πλειστηριασμό και ποια είναι η σχετική διαδικασία, ή αν μπορούν να αγοράσουν ως πρώτη κατοικία τους ένα πλειστηριαζόμενο ακίνητο. Με αφορμή λοιπόν τα ερωτήματα αυτά, θα περιγράψουμε παρακάτω συνοπτικά τη διαδικασία πλειστηριασμού αλλά και το κατά πόσο είναι συμφέρουσα και ωφέλιμη η αγορά τέτοιων ακινήτων.

Στο σημείο αυτό, αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με το άρθρο 19 του ν. 3869/2010 που αφορά τη ρύθμιση των οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων (γνωστός ως ό νόμος για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά), όπως αυτό τροποποιήθηκε από το άρθρο 36 του ν. 3910/2011 (ΦΕΚ Α 11/8.2.2011) απαγορεύεται έως την 30η Ιουνίου 2011, ο πλειστηριασμός ακινήτου για χρέη από δάνεια α’ κατοικίας, εφόσον το ακίνητο αυτό αποτελεί την κύρια κατοικία του οφειλέτη. Αν και η προθεσμία αναστολής λήγει τις προσεχείς ημέρες και οι Τράπεζες έχουν ήδη προγραμματίσει πλειστηριασμούς για τις πρώτες ημέρες του Ιουλίου, η Γενική Γραμματεία Καταναλωτή και το υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν την παράταση της αναστολής πλειστηριασμών για ένα ακόμη εξάμηνο, δηλαδή μέχρι το τέλος του 2011. Μάλιστα, η τροπολογία που θα προωθηθεί, δεν αποκλείεται να προβλέπει ότι θα προστατεύεται και η κύρια κατοικία οφειλετών που έχουν την ιδιότητα του εμπόρου και σήμερα εξαιρούνται της ρύθμισης. Η παράταση αυτή θεωρείται αν όχι αναγκαία, τουλάχιστον επιβεβλημένη, δεδομένης της οικονομικής δυσπραγίας των οφειλετών που βλέπουν διαρκώς τα εισοδήματά τους να μειώνονται, αν δεν εξαφανίζονται, αλλά και των καθυστερήσεων από μέρους των Τραπεζών, οι οποίες δεν προχωρούν όπως οφείλουν τα αιτήματα των δανειοληπτών για υπαγωγή στις ρυθμίσεις του νόμου για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.

Επιστρέφοντας στο θέμα της αγοράς ακινήτου από πλειστηριασμό, απαντάμε στα πιο καίρια ερωτήματά σας.

1. Συμφέρει η αγορά πλειστηριαζόμενου ακινήτου;

Η τιμή πρώτης προσφοράς για την έναρξη του πλειστηριασμού ορίζεται στα 2/3 της εκτίμησης στην οποία προέβη ο δικαστικός επιμελητής κατά την κατάσχεση. Η τιμή όμως πρώτης προσφοράς δεν πρέπει να υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτή είναι και η τιμή εκκίνησης για την πώληση του κατά τη διάρκεια του πλειστηριασμού. Συνεπώς, εννοείται πως είναι συμφέρουσα η αγορά ενός πλειστηριαζόμενου ακινήτου, αφού γλιτώνετε  την καταβολή τιμήματος για έως και το 1/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου, ενώ φυσικά μικρότερα είναι και τα έξοδα μεταβίβασης ακινήτου κατά το αντίστοιχο ποσοστό (σημειωτέον ότι για αγορά από πλειστηριασμό καταβάλλετε για έξοδα της συμβολαιογράφου, ποσό 0,75% επί της αξίας αντί του 1,5% που καταβάλλετε για αγορά εκτός πλειστηριασμού).

Προσοχή: Αν και το όφελος αυτό κατά τη συντριπτική πλειοψηφία είναι δεδομένο, εντούτοις σε κάποιες περιπτώσεις  η τιμή αγοράς του ακινήτου ενδέχεται να ανεβεί σε επίπεδα αρκετά υψηλότερα της τιμής πρώτης προσφοράς, ακόμη και της εμπορικής αξίας του ακινήτου, ανάλογα με το ενδιαφέρον που υπάρχει για την απόκτηση του ακινήτου από υποψήφιους αγοραστές.

2. Πώς μπορώ να ενημερώνομαι για τα ακίνητα που πλειστηριάζονται;

Ο αρμόδιος για την αναγκαστική εκτέλεση δικαστικός επιμελητής είναι υποχρεωμένος 15 ημέρες πριν τον πλειστηριασμό, να δημοσιεύει απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης (σ’ αυτήν αναγράφονται τα στοιχεία του οφειλέτη και του επισπεύδοντος, μια συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, τα βάρη που φέρει αυτό, αλλά και πληροφορίες σχετικά με το πού, πώς, πότε θα διενεργηθεί ο πλειστηριασμός και από ποιόν υπάλληλο κλπ), σε κύριο φύλλο καθημερινής εφημερίδας που δημοσιεύεται στο δήμο όπου βρίσκεται ο τόπος του πλειστηριασμού. Μέσα στην ίδια προθεσμία επιδίδεται περίληψη της κατασχετήριας εκθέσεως στον Ειρηνοδίκη του τόπου της κατάσχεσης και αυτός με τη σειρά του καταχωρεί αυτήν σε ειδικό βιβλίο με αλφαβητικό ευρετήριο.

Στην πράξη, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ενημερώνονται είτε από τις εφημερίδες (στη Θεσσαλονίκη, εκθέσεις πλειστηριασμών δημοσιεύονται συνήθως στον «Τύπο της Θεσσαλονίκης και τον «Αγγελιοφόρο»), είτε από δικηγόρους στους οποίους έχουν αναθέσει τη σχετική έρευνα ακινήτου και οι οποίοι είτε μέσω του Ειρηνοδικείου, είτε μέσω των υπαλλήλων του πλειστηριασμού, έχουν πλήρη ενημέρωση σχετικά με τα ακίνητα που πλειστηριάζονται, είτε αναμένεται να βγουν σε πλειστηριασμό.

3. Τι πρέπει να προσέξω πριν συμμετάσχω σε πλειστηριασμό;

Το καλύτερο που έχετε να κάνετε για την πλήρη προστασία σας πριν υπερθεματίσετε σε ένα πλειστηριασμό είναι να συμβουλευτείτε το δικηγόρο σας προκειμένου να:

  • – ζητήσει από το αρμόδιο Ειρηνοδικείο το πρόγραμμα του πλειστηριασμού για το οποίο ενδιαφέρεστε. Εκεί όπως προαναφέρθηκε υπάρχουν όλες οι χρήσιμες πληροφορίες που χρειάζεστε. Εξετάστε αν είναι σωστή η περιγραφή του ακινήτου αλλά και των βαρών που αναγράφονται σ’ αυτή, όπως επίσης αν τηρήθηκαν όλες οι προϋποθέσεις και διατυπώσεις που ορίζει ο νόμος για τη διενέργεια του πλειστηριασμού.
  • – εξετάσει την εγκυρότητα του εκτελεστού τίτλου βάσει του οποίου γίνεται ο πλειστηριασμός (νόμιμη απαίτηση, τελεσιδικία, τυχόν εκκρεμείς ανακοπές ή λοιπά ένδικα μέσα κατά του τίτλου κλπ).
  • – ενημερωθείτε εάν υπάρχουν υπερθεματιστές Τράπεζες και άλλοι οι οποίοι επιθυμούν να αγοράσουν το ακίνητο και ενδέχεται να ανεβάσουν πολύ την τιμή αγοράς αυτού.

4. Πώς παίρνω μέρος σε πλειστηριασμό;

Για να λάβετε μέρος σε έναν πλειστηριασμό οφείλετε κατά το χρόνο που θα μεταβείτε στον τόπο του πλειστηριασμού, να καταθέσετε στην συμβολαιογράφο, την προσφορά σας, δηλαδή το ποσό το οποίο προσφέρετε για να αγοράσετε το ακίνητο και εγγυοδοσία ίση με την τιμή πρώτης προσφοράς, είτε σε μετρητά, είτε σε εγγυητική επιστολή τραπέζης, είτε σε τραπεζική επιταγή. Δίχως την καταβολή της εγγυοδοσίας δεν μπορείτε να εγγραφείτε και κατά συνέπεια να πλειοδοτήσετε. Η προσφορά μπορεί να κατατεθεί και στο γραφείο της συμβολαιογράφου την προηγούμενη εργάσιμη ημέρα της διενέργειας του πλειστηριασμού από την 09:00 έως την 14:00, με σύνταξη σχετικής πράξης. Αν πλειοδοτείτε για λογαριασμό τρίτου προσώπου, αυτό πρέπει να δηλωθεί στον συμβολαιογράφο και να προσκομιστεί και ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, που σας εξουσιοδοτεί το τρίτο πρόσωπο προς τούτο.

5. Διαδικασία Πλειστηριασμού.

Στις 5 το απόγευμα, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού προβαίνει δημόσια στην αποσφράγιση  των προσφορών  καταχωρίζοντας το περιεχόμενο τους στην έκθεση του. Αν υποβλήθηκε μία μόνο γραπτή προσφορά, το ακίνητο πλειστηριάζεται και κατακυρώνεται στο μοναδικό πλειοδότη, ακόμα και αν δεν παρευρίσκεται στον τόπο του πλειστηριασμού. Αν υποβλήθηκαν δύο ή περισσότερες γραπτές προσφορές, ο πλειστηριασμός συνεχίζεται μέσω της υποβολής προφορικών προσφορών μόνο μεταξύ των δύο πλειοδοτών που προσέφεραν τη μεγαλύτερη τιμή με τις γραπτές προσφορές. Αν δεν υπάρξει προφορική προσφορά το ακίνητο πλειστηριάζεται και κατακυρώνεται σε όποιον υπέβαλε τη γραπτή προσφορά με τη μεγαλύτερη τιμή, ακόμη και αν δεν παρευρίσκεται στον τόπο του πλειστηριασμού. Σε περίπτωση ίσων γραπτών προσφορών με τη μεγαλύτερη τιμή χωρίς να υποβληθεί προφορική προσφορά, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού διενεργεί αμέσως κλήρωση, από την οποία αναδεικνύεται ο υπερθεματιστής. Το ακίνητο που πλειστηριάζεται κατακυρώνεται στον πλειοδότη που προσφέρει τη μεγαλύτερη τιμή, αφού πρώτα γίνει τρεις φορές πρόσκληση για μεγαλύτερη προσφορά. Ο Υπερθεματιστής, δηλαδή αυτός που έχει υποβάλει τη μεγαλύτερη προσφορά, έχει υποχρέωση να καταβάλει αμέσως στον υπάλληλο του πλειστηριασμού ολόκληρο το πλειστηρίασμα (δηλαδή το ποσό για την αγορά του ακινήτου, αφαιρουμένου εξ αυτού του ποσού της εγγυοδοσίας), εκτός  αν ο υπάλληλος του πλειστηριασμού του επιτρέψει να καταβάλει το πέραν της εγγυοδοσίας οφειλόμενο πλειστηρίασμα ή μέρος  του  μέσα  σε  δεκαπέντε  (15)  το  αργότερο  ημέρες. Αν δεν καταβληθεί και το υπόλοιπο του τιμήματος εντός της 15ήμερης προθεσμίας, χάνεται και το ποσό της εγγύησης.

6. Πώς αποκτάω κυριότητα στο ακίνητο; Τι γίνεται με τα βάρη;

Με το τέλος του πλειστηριασμού και την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή, ο συμβολαιογράφος συντάσσει την κατακυρωτική έκθεση, όπου αναγράφεται περιληπτικά όλο το ιστορικό, από την κατάσχεση του ακινήτου, μέχρι και την στιγμή της κατακύρωσης. Από τη στιγμή που ο υπερθεματιστής θα καταβάλει το πλειστηρίασμα, ο  συμβολαιογράφος του δίνει περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης. Η κατακυρωτική αυτή έκθεση και η περίληψη της, μεταγράφονται στο οικείο υποθηκοφυλακείο και αποτελεί τον τίτλο κτήσης του ακινήτου. Στο σημείο αυτό να σημειωθεί ότι πριν την μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης, ο αγοραστής οφείλει να πληρώσει τον φόρο που αναλογεί στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Κάθε είδους φοροαπαλλαγές πχ αγοράς πρώτης κατοικίας, ισχύουν και εδώ.

Όσον αφορά τα βάρη που υπήρχαν στο ακίνητο, μετά την κατακύρωση δηλαδή την αγορά του από πλειστηριασμό, εξαλείφονται, δηλαδή το ακίνητο είναι πλέον ελεύθερο βαρών. Εξαλείφονται ακόμη και τα βάρη που εγγράφηκαν στο ακίνητο και μετά την κατάσχεσή του, θα πρέπει να γίνει όμως σχετικά προσεκτική έρευνα δικηγόρου, προκειμένου να εντοπιστούν και να εξαλειφθούν.

Συμπέρασμα: Αν εξαιρέσει κανείς λοιπόν την λίγο αγχωτική για μερικούς διαδικασία του πλειστηριασμού και το μειονέκτημα της καταβολής του ποσού της αγοράς κατά το χρόνο της διενέργειας του πλειστηριασμού, η αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό, δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί ως μια έξυπνη και κερδοφόρα για τον αγοραστή ενέργεια, δεδομένου ότι θα προβεί στην αγορά ενός ακινήτου καταβάλλοντας τουλάχιστον κατά 30% λιγότερο κόστος απ’ ότι αν θα το αγόραζε με τη γνωστή διαδικασία εκτός πλειστηριασμού.